ESTADO DE ALARMA: ¿PUEDE EL INQUILINO DE MI LOCAL DEJAR DE PAGAR LA RENTA?
A la vista de las actuales circunstancias, son muchos inquilinos los que se plantean la posibilidad de dejar de abonar las rentas correspondientes al contrato de alquiler sobre un local de negocio, cuya actividad ha sido prohibida como consecuencia del estado de alarma decretado.
Desde Élite Abogados, sostenemos que el impago de rentas sería una actuación incorrecta por parte del inquilino, lo que podría dar lugar a consecuencias negativas para la parte incumplidora.
Inaplicación del principio Rebus sic stantibus
El principio Rebus sin stantibus es una figura jurisprudencial y nunca de aplicación automática, que permitiría revisiones de los contratos por alteración de las circunstancias concurrentes a la hora de la firma del contrato, si bien deberían cumplirse las siguientes condiciones, según el Tribunal Supremo:
- Alteración extraordinaria, imprevisible, e inimputable de las circunstancias en el momento de cumplir las obligaciones, que dicha alteración requiere una modificación profunda sobre el negocio.
- Que fuera desproporcionada y exorbitante dicha alteración.
- El desequilibrio fuera producido por circunstancias sobrevenidas e imprevisible.
- Que se carezca de otro medio para subsanar el desequilibrio patrimonial.
El Estado de alarma es imprevisible, pero la alteración transitoria de las circunstancias no puede tacharse de exorbitante para un negocio.
Además, y partiendo del ejemplo de negocios de hostelería-restauración, siempre sería posible subsanar el desequilibrio mediante el reparto a domicilio, o el destino del local para cualquier otra actividad no prohibida.
Obligaciones recíprocas y cumplimiento por parte del arrendador
También sería posible considerar que el arrendador no está cumpliendo con la principal obligación derivada del contrato, que es mantener al arrendatario en el uso de la cosa (artículo 1554.3º del Código Civil), cuando lo cierto es que no hay ningún impedimento que no permita hacer uso material del local, sino únicamente desarrollar el concreto negocio elegido por el inquilino.
En cualquier caso y si el inquilino considerara que no se le está manteniendo en el uso del inmueble, para suspender el pago de la renta debería retornar la posesión del mismo a la propiedad, al menos transitoriamente.
Consecuencias del impago de la renta
Sin perjuicio de las disposiciones legales que prevean consecuencias en caso de impago de las rentas de locales, esta actuación sin consensuar con el arrendador podrá dar lugar, en el peor de los casos, a la resolución del contrato por falta de pago, y, en el mejor, a la reclamación de cantidades impagadas más el interés correspondiente.
Nótese que al tratarse de relaciones entre empresarios, contingencias temporales como la que ahora nos ocupa deben ser previstas por aquellos, siendo que en ocasiones y por circunstancias imprevisibles los beneficios aumentan y no así la renta; y en otras ocasiones bajan o desaparecen.
Desde Élite Abogados recomendamos alcanzar un acuerdo justo que permita la subsistencia de los negocios y al mismo tiempo respete los derechos económicos de ambas partes. Contacte con los mejores Abogados en materia de arrendamientos en Bilbao, Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca e Ibiza.
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