GASTOS HIPOTECARIOS: EL BANCO DEBE ABONAR TODOS LOS GASTOS SEGÚN EL TJUE
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamina que es la entidad bancaria la que debe abonar todos los gastos de formalización de hipoteca cuando la cláusula de gastos es abusiva y por tanto nula. Estos conceptos no pueden repartirse entre el banco y el consumidor.
Criterio contrario al Tribunal Supremo
En 2019 el Tribunal Supremo unificaba los criterios que seguían las diferentes Audiencias Provinciales en cuanto al reparto de gastos entre el banco y el cliente. Las Sentencias de 23 de enero de 2019 concluían que cuando la cláusula de gastos fuera declarada nula, la entidad debía abonar al consumidor el 50% de los gastos de Notaría, el 100% de Registro y el 50% de Gestoría [puede consultar nuestro blog aquí].
La nueva Sentencia del TJUE
Sin embargo, la Sentencia del TJUE supone un nuevo golpe al Tribunal Supremo en asuntos de cláusulas abusivas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reconocido que cuando la cláusula que impone los gastos al consumidor sea declarada nula, el banco deberá devolver la totalidad de estas cantidades al cliente. El consumidor sólo tendrá que soportar algún gasto o parte de él si hubiera disposiciones de derecho nacional que así lo establecieran, como ocurriría en el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Entiende el tribunal europeo que la cláusula que es declarada nula no debería existir y por tanto no puede surtir efectos, impidiendo así el reparto de gastos entre las partes.
En Élite Abogados contamos con un departamento especializado en Derecho bancario. No dude en ponerse en contacto con nosotros para que estudiemos si su escritura contiene cláusulas abusivas que puedan ser reclamadas.
Por Marta S.
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LA RECLAMACIÓN DE GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA: SITUACIÓN ACTUAL (2020)
Desde que en diciembre de 2015 el Tribunal Supremo reconociera la abusividad de la cláusula que impone los gastos de formalización de hipoteca al consumidor, los procedimientos de reclamación han colapsado los tribunales en todo el país. La situación ha sido tal que incluso en 2017 llegaron a crearse en todas las provincias Juzgados especializados en condiciones generales de la contratación para agilizar la tramitación de este tipo de procedimientos.
¿Qué gastos pueden reclamarse?
Únicamente podremos reclamar aquellos gastos de formalización de la hipoteca – no los derivados de la compraventa de la vivienda -. Desde la Sentencia de 2015 no ha existido unanimidad en los Juzgados respecto a qué porcentaje de esos gastos deben ser abonados por el banco y cuáles por el cliente. Hubo que esperar hasta el 23 de enero de 2019, cuando el Tribunal Supremo dictó varias sentencias (SSTS 44, 46, 47, 48 y 49/2019) aclarando esto.
Según estas resoluciones, la entidad bancaria deberá abonar:
- El 50% de los gastos de Notaría
- El 100% de los gastos de Registro de la Propiedad
- El 50% de los gastos de Gestoría
¿Y qué ocurre con los gastos de tasación del inmueble? El Tribunal Supremo no se pronunció en estas resoluciones sobre quién debe abonar los gastos de tasación, por lo que habrá que estudiar qué está reconociendo cada Juzgado sobre este gasto concreto.
A las cantidades que se reconozcan, habrá que aplicar los intereses correspondientes hasta la fecha de su pago.
¿Puede reclamarse la devolución de gastos en todos los casos?
Para poder reclamar habrá que tener en cuenta dos cuestiones:
- Que el prestatario no haya formalizado la hipoteca dentro de su actividad profesional, es decir, que no sea empresario.
- Que la cláusula imponga los gastos directamente al consumidor. Si los gastos estuvieran repartidos entre el banco y el cliente – algo que ya se ha estado haciendo en estos últimos años -, la cláusula no será abusiva y por tanto no se podrá reclamar el abono de cantidades.
Póngase en contacto con Élite Abogados para que nuestro Departamento de Derecho bancario pueda estudiar si su escritura contiene cláusulas abusivas que puedan ser reclamadas.
Por Marta S.
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