La Excepción del Principio de la Fe Pública Registral. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
El Principio de la Fe Pública Registral se encuentra contemplado en el artículo 34 de Ley Hipotecaria. Según este artículo, «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.» Sin embargo, existe una Excepción al Principio de la Fe Pública Registral, que es el que contempla el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria: La excepción del Principio de la Fe Pública Registral
En efecto, lo que viene a recoger el mencionado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, es una excepción del principio de fe pública registral por vía de suspensión o aplazamiento de los efectos de la fe pública registral durante un determinado período, concretamente de dos años a contar desde la muerte del causante.
Y ello para el caso en el que un heredero voluntario o colateral obtiene la inscripción de la titularidad de la finca en el registro, y vende o realiza cualquier transmisión a favor de un adquirente o tercero. En principio, este tercero estaría protegido por el artículo 34 LH, si no fuera por la excepción establecida por el artículo 28 LH. Así, durante el mencionado plazo de los dos años, el tercer hipotecario correría el riesgo de que los herederos reales o forzosos impugnaran los actos de gravamen realizados por éste, así como las correspondientes inscripciones registrales, no pudiendo durante dicho plazo, por tanto, acogerse al principio de fe pública registral.
Según el Registrador de la Propiedad José Manuel García García, la aplicación del artículo 28 LH puede dar lugar a los siguientes supuestos:
“1. Que el título sucesorio se inscriba después de los dos años desde el fallecimiento: no tiene lugar la suspensión de efectos del artículo 28 LH.
2. Que el título sucesorio se inscriba dentro de los dos años desde el fallecimiento. Aquí a su vez pueden darse estos supuestos:
a) Que el heredero o legatario inscrito enajene la finca cuando haya pasado ya el plazo de dos años. El tercero hipotecario, en tal caso, adquiere en firme y se aplica el artículo 34 LH.
b) Que el heredero o legatario inscrito enajene la finca durante el plazo de dos años. Mientras transcurran estos dos años, el tercero hipotecario que haya inscrito y cumple los demás requisitos del artículo 34 LH no podrá adquirir en firme frente a reclamaciones del heredero real. Ahora bien, una vez pasados los dos años, sin que se produzcan reclamaciones, la adquisición del tercero hipotecario del artículo 34 LH deviene automáticamente firme. Por tanto, una vez transcurridos dos años, el heredero real o sus causahabientes ya no pueden impugnar la adquisición realizada por el tercero hipotecario del artículo 34 LH.”
En definitiva, transcurridos los dos años desde la muerte del causante cesa automáticamente la suspensión y quedan
plenamente protegidos los terceros hipotecarios, siendo inatacable su posición frente a cualquier impugnación. Por el contrario, si los herederos reales impugnan durante el plazo de dos años los actos de disposición realizados por el tercer hipotecario, éste perderá su adquisición y sólo le quedará reclamar los daños y perjuicios al heredero aparente.
Élite Abogados
El equipo de abogados civilistas de Élite Abogados es especialista en la aplicación de la Ley Hipotecaria, así como en Derecho Hereditario, asesorando a los clientes de manera efectiva para evitar posibles problemas derivados, por ejemplo, del artículo 28 LH.
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