LA SUBROGACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Toda persona interesada en subrogarse en un contrato de arrendamiento y que no haya cumplido con los requisitos formales establecidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pero sí haya realizado dicha comunicación de alguna otra forma al arrendatario debe de continuar con esta lectura.
La subrogación según el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Primero de todo, para saber quién tendría derecho a dicha subrogación cabe acudir al artículo 16.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez comprobado que nos encontramos con la legitimación suficiente como para poder llevar a cabo dicha subrogación, cabe acudir al apartado 3º de dicho precepto legal en el que se establece que el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendador el arrendatario no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Teniendo en cuenta lo descrito anteriormente, cabría suponer que los tribunales aplican el precepto de la Ley de Arrendamientos Urbanos a tenor literal, y que en el caso de no cumplir con los requisitos formales no se podría de ninguna de las formas optar a dicha subrogación.
Cambio jurisprudencial a partir del año 2018:
Si bien es cierto que hasta el año 2018 la jurisprudencia era totalmente rígida e inflexible en lo relativo a esta cuestión , fue el propio Tribunal Supremo en su sentencia del 20 de julio quién señaló que resultaba exclusivamente rígida la doctrina anterior y por lo que no se podía mantener de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias impuestas por la buena fe como pp. general del derecho que informa.
Por lo que, esta sala consideró que, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador en el caso de que tenga un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho debe considerarlo suficiente como para poder llevar a cabo la subrogación.
Asimismo, señaló que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho resulta, por tanto, contrario a la buena fe regulado en los artículos 7.7 y 14 del Código Civil.
Como conclusión final, la Sentencia del año 2018 previamente citada, abrió la puerta a la subrogación de arrendamiento sin necesidad de cumplir con los requisitos formales establecidos en la LAU, y ha venido utilizándose desde entonces, siendo la más reciente de ellas la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2021.
Élite Abogados
En Élite Abogados contamos con un área especializada en Derecho Civil para tramitar cualquier tipo de reclamación por no haberse respetado la subrogación de vivienda pertinente. No dude en ponerse en contacto con nosotros para que estudiemos su caso.
Read More
LA SUCESIÓN DE EMPRESA Y UN DESPIDO REALIZADO CON ANTERIORIDAD
La Sucesión de Empresa se produce cuando una empresa sustituye a otra en la actividad empresarial que ésta venía desarrollando. Su regulación se encuentra en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores, así como en los Convenios Colectivos que desarrollan esta figura. Concretamente, el precepto citado entiende que existe Sucesión de Empresa cuando:
«La transmisión afecte a una entidad económica que mantenga su identidad, entendida como un conjunto de medios organizados a fin de llevar a cabo una actividad económica, esencial o accesoria«.
De esta manera, la empresa entrante asume la posición empresarial que la empresa saliente tenía hasta entonces. Y ello implica una serie de obligaciones, ya que como señala el artículo 44 ET, el nuevo empresario queda «subrogado en los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social del anterior, incluyendo los compromisos de pensiones, en los términos previstos en su normativa específica, y, en general, cuantas obligaciones en materia de protección social complementaria hubiere adquirido el cedente». Es decir, tiene que respetar la plantilla de trabajadores que tenía la empresa saliente, respetando, entre otras cuestiones, salarios y antigüedades.
En el presente artículo vamos a analizar la responsabilidad del nuevo empresario en relación con un despido realizado por el empresario cesante con anterioridad a que opere la Sucesión de Empresa. Para ello utilizaremos una reciente Sentencia del Tribunal Supremo que ha unificado doctrina sobre esta cuestión.
La Sucesión de Empresa y un Despido realizado con Anterioridad
Pongamos el supuesto: Un empresario adquiere un negocio y sustituye al empresario anterior en la actividad empresarial que éste venía realizando. El empresario que cesa en el negocio le comenta al nuevo que no hay plantilla de trabajadores que subrogar y que no existen cargas laborales ni de Seguridad Social pendientes de satisfacer. Días después, al nuevo empresario le reclaman la cantidad derivada de una indemnización por despido improcedente de un trabajador que fue despedido por el empresario saliente antes de que se produjera la sucesión de empresa. El empresario saliente es insolvente. ¿Debe pagar esa indemnización?
La respuesta es afirmativa. Y ello porque el apartado tercero del artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores señala lo siguiente:
«Sin perjuicio de lo establecido en la legislación de Seguridad Social, el cedente y el cesionario, en las transmisiones que tengan lugar por actos inter vivos, responderán solidariamente durante tres años de las obligaciones laborales nacidas con anterioridad a la transmisión y que no hubieran sido satisfechas.«
Dentro de esas obligaciones laborales se encuentran las indemnizaciones por despido, incluso cuando este se ha producido con anterioridad a la Sucesión de Empresa. Como decíamos, una reciente Sentencia del Tribunal Supremo ha abordado esta cuestión y ha unificado doctrina al respecto. En este sentido, la Sentencia de la Sala 4ª del Tribunal Supremo de fecha 26 de noviembre de 2016 señala que:
“La expresión que utiliza el legislador no se constriñe simplemente a las obligaciones pecuniarias que no hubieren sido satisfechas por la empresa cedente- deudas por salario o indemnizaciones-, sino que abarca todas «las obligaciones laborales nacidas con anterioridad», entre las que sin duda se encuentran las que puedan derivarse de un despido disciplinario anterior.
(…)
Y entre tales obligaciones laborales están incluidas todas las derivadas de la eventual declaración de improcedencia o nulidad de un despido anterior a la sucesión y que no hubieren sido satisfechas.”
Así pues, el nuevo empresario estaría obligado a satisfacer al trabajador esa deuda y en todo caso podría ejercitar una acción de repetición frente al empresario anterior por no haberle informado de ese despido. Pero ya hemos dicho que el empresario saliente es insolvente, luego lo tendría difícil para recuperar ese dinero. Por eso, a la hora de adquirir un negocio es fundamental cerciorarse del estado de deudas que deja la empresa cesante, y exigir garantías a ésta para no tener que responder por deudas sorpresivas y desconocidas.
Élite Abogados
En Élite Abogados tenemos una amplia experiencia en todos los aspectos normativos del Derecho Laboral, estando al día en los cambios legales que se producen de manera continua. Nuestro equipo de abogados laboralistas le asesorarán y defenderán de la mejor manera posible.
Read More
