LA RECLAMACIÓN DE GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA: SITUACIÓN ACTUAL (2020)
Desde que en diciembre de 2015 el Tribunal Supremo reconociera la abusividad de la cláusula que impone los gastos de formalización de hipoteca al consumidor, los procedimientos de reclamación han colapsado los tribunales en todo el país. La situación ha sido tal que incluso en 2017 llegaron a crearse en todas las provincias Juzgados especializados en condiciones generales de la contratación para agilizar la tramitación de este tipo de procedimientos.
¿Qué gastos pueden reclamarse?
Únicamente podremos reclamar aquellos gastos de formalización de la hipoteca – no los derivados de la compraventa de la vivienda -. Desde la Sentencia de 2015 no ha existido unanimidad en los Juzgados respecto a qué porcentaje de esos gastos deben ser abonados por el banco y cuáles por el cliente. Hubo que esperar hasta el 23 de enero de 2019, cuando el Tribunal Supremo dictó varias sentencias (SSTS 44, 46, 47, 48 y 49/2019) aclarando esto.
Según estas resoluciones, la entidad bancaria deberá abonar:
- El 50% de los gastos de Notaría
- El 100% de los gastos de Registro de la Propiedad
- El 50% de los gastos de Gestoría
¿Y qué ocurre con los gastos de tasación del inmueble? El Tribunal Supremo no se pronunció en estas resoluciones sobre quién debe abonar los gastos de tasación, por lo que habrá que estudiar qué está reconociendo cada Juzgado sobre este gasto concreto.
A las cantidades que se reconozcan, habrá que aplicar los intereses correspondientes hasta la fecha de su pago.
¿Puede reclamarse la devolución de gastos en todos los casos?
Para poder reclamar habrá que tener en cuenta dos cuestiones:
- Que el prestatario no haya formalizado la hipoteca dentro de su actividad profesional, es decir, que no sea empresario.
- Que la cláusula imponga los gastos directamente al consumidor. Si los gastos estuvieran repartidos entre el banco y el cliente – algo que ya se ha estado haciendo en estos últimos años -, la cláusula no será abusiva y por tanto no se podrá reclamar el abono de cantidades.
Póngase en contacto con Élite Abogados para que nuestro Departamento de Derecho bancario pueda estudiar si su escritura contiene cláusulas abusivas que puedan ser reclamadas.
Por Marta S.
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EMPLEADOS DE BANCA: ¿PUEDEN RECLAMAR SU CLÁUSULA SUELO?
Cuando solicitamos la devolución de la cláusula suelo, lo que realmente estamos pidiendo es que se declare la nulidad de esta cláusula por ser abusiva al haber falta de transparencia e información al consumidor. La consecuencia de la declaración de nulidad será la devolución de las cantidades indebidamente cobradas al cliente.
El control de transparencia en la cláusula suelo
Según el Tribunal Supremo, en su conocida Sentencia de 9 de mayo de 2013 (STS 241/2013, de 9 de mayo), se entiende que una cláusula suelo no es transparente cuando se observan, entre otras, las siguientes circunstancias:
- No se informa al cliente de que esta cláusula es un elemento fundamental del contrato
- Junto a la cláusula suelo aparece una cláusula techo creando la apariencia de que el cliente no pagará más de un determinado porcentaje de intereses en caso de que estos suban, a pesar de que los índices de referencia en estos años nunca han alcanzado dichas cifras
- No se proporciona al cliente con antelación a la firma información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de la celebración
- La cláusula es de difícil comprensión y aparece redactada entre gran cantidad de datos, sin aparecer resaltada en negrita o subrayada, de forma que pasa desapercibida para el consumidor
- No se entregan simulaciones de las subidas y bajadas previsibles que puede experimentar el índice de referencia y que permitirían al cliente hacerse una idea de los intereses que va a pagar
Las obligaciones de información a los empleados de banca
Aparentemente podríamos pensar que todos los empleados de banca conocen esta información y por tanto no puede considerarse que exista falta de transparencia cuando contratan el préstamo hipotecario de su vivienda. Sin embargo, esto no tiene por qué ser así, pues dentro de una misma entidad no todos los empleados se dedican a ofrecer este tipo de préstamos, ni tienen los mismos conocimientos o experiencia.
Así lo ha reconocido recientemente el Tribunal Supremo (STS 642/2017, de 24 de noviembre), en un caso en el que no se había entregado ninguna información al cliente [empleado de un banco] ni antes ni durante la firma del contrato, a pesar de que la actividad que desarrollaba como empleado nada tenía que ver con la contratación de préstamos hipotecarios.
Entiende el Alto Tribunal que aunque la condición del cliente y sus conocimientos en contratos y productos financieros permitan en determinados casos ofrecer una menor información, nunca van a suponer la ausencia total de ésta. Por tanto, si el banco no ha cumplido con sus obligaciones, la cláusula será abusiva y en consecuencia nula.
Póngase en contacto con Élite Abogados si quiere que estudiemos cualquier cuestión relacionada con su préstamo hipotecario. Llámenos y concertaremos una cita.
Por Marta S.
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