GASTOS HIPOTECARIOS: EL BANCO DEBE ABONAR TODOS LOS GASTOS SEGÚN EL TJUE
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictamina que es la entidad bancaria la que debe abonar todos los gastos de formalización de hipoteca cuando la cláusula de gastos es abusiva y por tanto nula. Estos conceptos no pueden repartirse entre el banco y el consumidor.
Criterio contrario al Tribunal Supremo
En 2019 el Tribunal Supremo unificaba los criterios que seguían las diferentes Audiencias Provinciales en cuanto al reparto de gastos entre el banco y el cliente. Las Sentencias de 23 de enero de 2019 concluían que cuando la cláusula de gastos fuera declarada nula, la entidad debía abonar al consumidor el 50% de los gastos de Notaría, el 100% de Registro y el 50% de Gestoría [puede consultar nuestro blog aquí].
La nueva Sentencia del TJUE
Sin embargo, la Sentencia del TJUE supone un nuevo golpe al Tribunal Supremo en asuntos de cláusulas abusivas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reconocido que cuando la cláusula que impone los gastos al consumidor sea declarada nula, el banco deberá devolver la totalidad de estas cantidades al cliente. El consumidor sólo tendrá que soportar algún gasto o parte de él si hubiera disposiciones de derecho nacional que así lo establecieran, como ocurriría en el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Entiende el tribunal europeo que la cláusula que es declarada nula no debería existir y por tanto no puede surtir efectos, impidiendo así el reparto de gastos entre las partes.
En Élite Abogados contamos con un departamento especializado en Derecho bancario. No dude en ponerse en contacto con nosotros para que estudiemos si su escritura contiene cláusulas abusivas que puedan ser reclamadas.
Por Marta S.
Read More
EMPLEADOS DE BANCA: ¿PUEDEN RECLAMAR SU CLÁUSULA SUELO?
Cuando solicitamos la devolución de la cláusula suelo, lo que realmente estamos pidiendo es que se declare la nulidad de esta cláusula por ser abusiva al haber falta de transparencia e información al consumidor. La consecuencia de la declaración de nulidad será la devolución de las cantidades indebidamente cobradas al cliente.
El control de transparencia en la cláusula suelo
Según el Tribunal Supremo, en su conocida Sentencia de 9 de mayo de 2013 (STS 241/2013, de 9 de mayo), se entiende que una cláusula suelo no es transparente cuando se observan, entre otras, las siguientes circunstancias:
- No se informa al cliente de que esta cláusula es un elemento fundamental del contrato
- Junto a la cláusula suelo aparece una cláusula techo creando la apariencia de que el cliente no pagará más de un determinado porcentaje de intereses en caso de que estos suban, a pesar de que los índices de referencia en estos años nunca han alcanzado dichas cifras
- No se proporciona al cliente con antelación a la firma información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de la celebración
- La cláusula es de difícil comprensión y aparece redactada entre gran cantidad de datos, sin aparecer resaltada en negrita o subrayada, de forma que pasa desapercibida para el consumidor
- No se entregan simulaciones de las subidas y bajadas previsibles que puede experimentar el índice de referencia y que permitirían al cliente hacerse una idea de los intereses que va a pagar
Las obligaciones de información a los empleados de banca
Aparentemente podríamos pensar que todos los empleados de banca conocen esta información y por tanto no puede considerarse que exista falta de transparencia cuando contratan el préstamo hipotecario de su vivienda. Sin embargo, esto no tiene por qué ser así, pues dentro de una misma entidad no todos los empleados se dedican a ofrecer este tipo de préstamos, ni tienen los mismos conocimientos o experiencia.
Así lo ha reconocido recientemente el Tribunal Supremo (STS 642/2017, de 24 de noviembre), en un caso en el que no se había entregado ninguna información al cliente [empleado de un banco] ni antes ni durante la firma del contrato, a pesar de que la actividad que desarrollaba como empleado nada tenía que ver con la contratación de préstamos hipotecarios.
Entiende el Alto Tribunal que aunque la condición del cliente y sus conocimientos en contratos y productos financieros permitan en determinados casos ofrecer una menor información, nunca van a suponer la ausencia total de ésta. Por tanto, si el banco no ha cumplido con sus obligaciones, la cláusula será abusiva y en consecuencia nula.
Póngase en contacto con Élite Abogados si quiere que estudiemos cualquier cuestión relacionada con su préstamo hipotecario. Llámenos y concertaremos una cita.
Por Marta S.
Read More