LA IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR ABUSO DE DERECHO
Los acuerdos de la comunidad de propietarios son la expresión de la voluntad de la Comunidad, adoptada en Junta debidamente convocada y constituida, y aprobados con la mayoría exigida por la ley. La Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de supuestos en los que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios adoptados por la Junta.
¿Qué acuerdos de la Junta de propietarios se pueden impugnar?
El artículo 18 LPH establece que:
«1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.«
¿Qué debe entenderse por abuso de derecho?
El primero de los supuestos contemplados en el art. 18.1.c), la causación de un grave perjuicio para un propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo, no tiene un ámbito de aplicación definido en la jurisprudencia, ya que sus contornos suelen confundirse con los del abuso del derecho. En este sentido, la SAP de La Rioja de 24 septiembre 2002 recuerda que «ni la jurisprudencia ni el legislador concretan que se debe entender por acuerdo gravemente perjudicial, concepto jurídico indeterminado, que en cualquier caso en opinión de la doctrina más autorizada no debe encerrar un números clausus, en el que, por lo tanto, pueden comprenderse en principio y siempre hablando en términos de hipótesis, los acuerdos de contenido económico«.
Por el contrario, el segundo de los supuestos contemplados en el art. 18.1.c), que el acuerdo se haya adoptado con abuso de derecho, tiene actualmente unos perfiles muy definidos. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 2012 señala que, en materia de propiedad horizontal, “el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma”.
Los pilares básicos de esta institución tradicionalmente se han resumido en tres: i) el uso de un derecho objetivo y estrictamente legal; ii) el daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica; y iii) la inmoralidad o antisocialidad de un daño, manifestada bien en forma subjetiva (intención de perjudicar o propósito dañoso que carezca de una compensación equivalente) o bajo forma objetiva (anormalidad en el ejercicio del derecho).
Por lo demás, la valoración de la existencia de estos requisitos debe realizarse bajo el prisma de la excepcionalidad de la que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido dotando a esta figura, sobre la que no obstante se reconoce que, al constituir un concepto jurídico indeterminado, su aplicación ha de realizarse caso por caso.
Élite Abogados
En Élite Abogados tenemos una amplia experiencia en todos los aspectos relativos a la Propiedad Horizontal, estando al día en los cambios legales que se producen de manera continua. Nuestro equipo de abogados le asesorará y defenderá de la mejor manera posible.
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¿CUÁNTO VALE EL DERECHO DE USUFRUCTO? CÓMO CALCULARLO, Y UN CASO REAL
El usufructo es el derecho que tiene una persona para usar en exclusiva los bienes propiedad de otra persona, temporalmente o de por vida, con la única obligación de cuidarlo como si fuera suyo, y pudiendo percibir los rendimientos que genere.
En esta entrada nos vamos a cuantificar el valor de un derecho de usufructo en uno de los supuestos más habituales: una persona fallecida otorga el derecho de usufructo mediante testamento, a favor de uno de sus hijos y respecto al piso en el que vivía el difunto. Por lo tanto, después de la adjudicación de la herencia, la nuda propiedad corresponderá a varios herederos, mientras que su uso exclusivo y excluyente será titularidad de uno de ellos.
¿Cuánto vale el derecho de usufructo y cómo se calcula?
Al igual que una vivienda tiene un valor en el mercado, un usufructo como el derecho excluyente de su uso también lo tiene, y puede ser cuantificable en dos sencillos pasos:
1º) Para calcular el valor del usufructo debemos tener en cuenta la edad del usufructuario.
La edad del usufructuario se resta a 89 –número estandazarido para el cálculo del valor del usufructo-.
2º) El porcentaje que resulte de restar la edad al número 89, se relaciona con el valor del pleno dominio del inmueble, lo que arroja el valor definitivo del usufructo.
* Nota: el valor mínimo del usufructo siempre será del 10% del pleno dominio del inmueble, aunque el usufructuario tenga más 80 años
Un caso real
Juan y Alfredo son dos hermanos que heredaron la propiedad de un piso de sus padres, al 50%.
Sin embargo, a Juan, de 60 años, sus padres también le dejaron el usufructo del 100% de la vivienda, con carácter vitalicio y con la única condición de que no se casara, por lo que vive solo desde hace varios años.
Alfredo atraviesa una mala situación económica: ha perdido su empleo, y no puede pagar la hipoteca del chalet en el que vive.
En esa tesitura, Alfredo le propone a Juan vender el antiguo piso de sus padres para repartirse el dinero, y en una inmobiliaria les indican que el valor del mismo es de 300.000 euros.
En este caso, Juan recibirá la cantidad total de 193.500 euros:
- por el concepto de usufructo la cantidad de 87.000 euros (89-60=29 -> 29% de 300.000 euros)
- más 106.500 euros por su parte correspondiente a la nuda propiedad, es decir, el 50% de la diferencia hasta el precio total de venta (300.000 – 87.000 euros)
Por su parte, a Alfredo le corresponderán 106.500 euros, que se corresponden con el otro 50% de la nuda propiedad (300.000 – 87.000 euros)
Si se encuentra en una situación parecida a la anterior, no dude en contactar con Élite Abogados, expertos en derecho civil y derecho de familia, que podrán solventar sus dudas de manera eficaz y con garantías, para que pueda reclamar todos los derechos que le corresponden.
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CÓMO FUNCIONA UN PODER Y CUÁLES SON SUS LÍMITES
Los poderes son aquellos actos por los que una persona concede a otra la faculta de que actúe por ella en un caso en concreto. Los numerosos problemas que surgen entorno a los mismos se deben, en gran parte, a una falta de regulación sistemática, suplida ésta con la aplicación extensiva de los preceptos relativos al contrato de mandato, por las analogías que existen entre una y otra figura.
La extensión del poder
Una de las grandes distinciones dentro de los poderes es la que diferencia entre aquellos que son generales o especiales. El apoderado puede actuar dentro de los límites que se le hubieran conferido, siendo la interpretación del poder restrictiva y siempre realizándose ésta en favor de la persona que concede el poder. En ciertas ocasiones habrá que atender a las circunstancias concretas del caso por ejemplo: si se te concede un poder para vender una casa, ¿es válido el acto por el que el apoderado concede sobre la misma una opción de compra?
Consecuencias de traspaso de las facultades conferidas
En el caso que el apoderado traspase los límites de los poderes conferidos el acto es incompleto; lo que significa que no surte efecto alguno excepto en el caso que aquel a cuyo nombre se hubiera contratado lo ratifique, retrotrayéndose en este caso los efectos hasta el momento en el que se realizó dicho acto sin perjuicio en ningún caso de terceros.
Veamos un ejemplo: Imaginemos que A concede a B un poder para que le alquile la casa de la playa, sin embargo B la vende por un precio muy suculento. En principio la venta no es válida, si bien, A, si considera que la venta es oportuna puede ratificar el acto y convertir la venta en perfecta y válida.
Extinción del poder y actuación del apoderado
Existen distintas causas por las que los poderes se extinguen como la muerte del apoderado, la expiración del tiempo por el que se concedió o la revocación del poder entre otras muchas.
Imaginemos que el poder se ha extinguido, por ejemplo, porque la persona que lo dio lo revoca, sin embargo, el apoderado utiliza tal poder y contrata con él; en principio y en aras de la seguridad en el tráfico jurídico, habría que mantener la validez del acto a fin de proteger a aquel que contrató creyendo que el poder con el que se actuaba seguía vigente.
En Élite Abogados, nuestro equipo experto en Derecho Civil estudiará las vicisitudes de cada caso para encontrar la solución que más se adecúe a las necesidades de cada cliente.
Por Marta M.
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