¿CUÁNTO VALE EL DERECHO DE USUFRUCTO? CÓMO CALCULARLO, Y UN CASO REAL
El usufructo es el derecho que tiene una persona para usar en exclusiva los bienes propiedad de otra persona, temporalmente o de por vida, con la única obligación de cuidarlo como si fuera suyo, y pudiendo percibir los rendimientos que genere.
En esta entrada nos vamos a cuantificar el valor de un derecho de usufructo en uno de los supuestos más habituales: una persona fallecida otorga el derecho de usufructo mediante testamento, a favor de uno de sus hijos y respecto al piso en el que vivía el difunto. Por lo tanto, después de la adjudicación de la herencia, la nuda propiedad corresponderá a varios herederos, mientras que su uso exclusivo y excluyente será titularidad de uno de ellos.
¿Cuánto vale el derecho de usufructo y cómo se calcula?
Al igual que una vivienda tiene un valor en el mercado, un usufructo como el derecho excluyente de su uso también lo tiene, y puede ser cuantificable en dos sencillos pasos:
1º) Para calcular el valor del usufructo debemos tener en cuenta la edad del usufructuario.
La edad del usufructuario se resta a 89 –número estandazarido para el cálculo del valor del usufructo-.
2º) El porcentaje que resulte de restar la edad al número 89, se relaciona con el valor del pleno dominio del inmueble, lo que arroja el valor definitivo del usufructo.
* Nota: el valor mínimo del usufructo siempre será del 10% del pleno dominio del inmueble, aunque el usufructuario tenga más 80 años
Un caso real
Juan y Alfredo son dos hermanos que heredaron la propiedad de un piso de sus padres, al 50%.
Sin embargo, a Juan, de 60 años, sus padres también le dejaron el usufructo del 100% de la vivienda, con carácter vitalicio y con la única condición de que no se casara, por lo que vive solo desde hace varios años.
Alfredo atraviesa una mala situación económica: ha perdido su empleo, y no puede pagar la hipoteca del chalet en el que vive.
En esa tesitura, Alfredo le propone a Juan vender el antiguo piso de sus padres para repartirse el dinero, y en una inmobiliaria les indican que el valor del mismo es de 300.000 euros.
En este caso, Juan recibirá la cantidad total de 193.500 euros:
- por el concepto de usufructo la cantidad de 87.000 euros (89-60=29 -> 29% de 300.000 euros)
- más 106.500 euros por su parte correspondiente a la nuda propiedad, es decir, el 50% de la diferencia hasta el precio total de venta (300.000 – 87.000 euros)
Por su parte, a Alfredo le corresponderán 106.500 euros, que se corresponden con el otro 50% de la nuda propiedad (300.000 – 87.000 euros)
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