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LA AUDIENCIA PREVIA.

La Audiencia Previa es una fase procesal del procedimiento ordinario civil que tiene lugar una vez que la demanda ha sido contestada por la parte demandada. Es un acto previo al juicio y en ella se intenta llegar a  un acuerdo entre las partes que ponga fin al proceso, se examinan las cuestiones y excepciones procesales, se fijan con precisión los hechos controvertidos objeto del procedimiento y, en su caso, las partes proponen la prueba de la que pretenden valerse, la cual es admitida o no por el Juez. La Audiencia Previa está regulada en los artículos 414 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el presente artículo vamos a tratar de esquematizar las fases de las que se compone este acto procesal.

Esquema y Fases de la Audiencia Previa.

• Intento de llegar a un acuerdo entre las partes (artículo 415 LEC). Como se ha señalado, una de las finalidades de la Audiencia Previa es intentar que las partes alcancen un acuerdo. Si éste se obtiene, la Audiencia Previa finaliza en este punto.
• Resolución de las excepciones procesales alegadas por las partes (artículo 416 LEC). En este punto se resuelven cuestiones como la Falta de capacidad o de legitimación de los litigantes; la posible Cosa juzgada o litispendencia; Falta del debido litisconsorcio; Inadecuación del procedimiento; o la falta de claridad a la hora de proponer la demanda. Se excluye la falta de jurisdicción y de competencia, que tiene que plantearse por medio de declinatoria.
• Alegaciones complementarias o aclaratorias (artículo 426 LEC). No pueden alterar cuestión fundamental. Se podrán alegar aquellos hechos nuevos o desconocidos, siempre que sean relevantes para decidir sobre la pretensión formulada y que no constituyan una nueva pretensión, ya que se puede generar indefensión.
• Admisión, impugnación o reconocimiento de los documentos aportados (artículo 427 LEC). En este momento, las partes pueden impugnar la autenticidad de determinados documentos, lo que obliga a la parte que lo ha presentado a solicitar prueba con el fin de demostrar la autenticidad.
• Fijación de los hechos controvertidos (art 428 LEC). Esto es, los datos fácticos que se deben delimitar, concretar y aclarar, para luego aplicarles las normas legales correspondientes. Son los puntos sobre los que versará el acto de juicio.
• Proposición y admisión de prueba (art 429 LEC). Es importante que si no se admite una prueba, la parte afectada recurra en reposición la inadmisión citando el precepto legal que considere infringido. Si se desestima el recurso de reposición, que se hace oralmente en el momento, conviene formular protesto a efectos de la segunda instancia.
• Señalamiento de juicio (art 429.2 LEC). Una vez finalizadas las fases que componen la Audiencia Previa, el Juez señala el correspondiente juicio. También puede ser que si la controversia es meramente jurídica y que no hay que practicar prueba al respecto, el asunto quede visto para Sentencia, sin necesidad de celebrar juicio.

Élite Abogados

El Acto de la Audiencia Previa es uno de los más importantes del procedimiento civil ordinario, ya que en él quedan fijadas las pretensiones de las partes y la prueba que se practicará en el juicio. Por ello es muy importante que el abogado conozca todas las fases de este acto y esté preparado por si surgen complicaciones. En este sentido, el equipo de abogados civilistas y procesalistas de Élite Abogados tiene una gran experiencia en la preparación y celebración de Audiencias Previas. No dude en contactar con el Despacho para cualquier cuestión.

LA EXCEPCIÓN PROCESAL DE COSA JUZGADA

La Cosa Juzgada es una de las excepciones procesales que se suelen alegar en los procedimientos judiciales, con el objeto de poner de manifiesto que una cuestión ya fue juzgada previamente en otro procedimiento y que, por lo tanto, hay que acatar lo que en este último se resolvió. Por ello, se podría decir que la Cosa Juzgada es el efecto que producen las resoluciones firmes (es decir, sobre las que ya no cabe recurso alguno) y que impide que una cuestión ya resuelta vuelva a ser juzgada. A continuación vamos a intentar analizar de una manera sencilla el concepto de Cosa Juzgada, los tipos que existen, así como su regulación.

La Cosa Juzgada Formal

Como ya se ha adelantado, la cosa juzgada tiene por objeto proteger la seguridad jurídica impidiendo una segunda sentencia sobre lo ya enjuiciado. La jurisprudencia distingue entre Cosa Juzgada Formal y Material según afecte al momento procesal o al derecho ejercido. En este sentido, la Cosa Juzgada Formal se encuentra regulada en el artículo 207.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

«Las resoluciones firmes pasan en autoridad de cosa juzgada y el tribunal del proceso en que hayan recaído deberá estar en todo caso a lo dispuesto en ellas.»

Es decir, la firmeza de una resolución genera el efecto de Cosa Juzgada Formal, vinculando al Tribunal y a las partes a lo que en ella se ha resuelto.

La Cosa Juzgada Material. Efecto Positivo y Negativo

Si la Cosa Juzgada Formal desplegaba sus efectos dentro del mismo proceso, la Cosa Juzgada Material los extiende hacia fuera, vinculando a otros tribunales y a las mismas partes a lo que quedó resuelto en un procedimiento anterior. La Cosa Juzgada Material tiene un efecto negativo y un efecto positivo.

El Efecto Negativo se encuentra contemplado en el artículo 222.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece que «La cosa juzgada de las sentencias firmes, sean estimatorias o desestimatorias, excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquélla se produjo«. Se trata de evitar Sentencias contradictorias o que una misma cuestión se enjuiciada de manera continuada e indefinida. Para que pueda apreciarse se exige una triple identidad en cuanto a los sujetos, petición y causa de pedir.

Por su parte, el Efecto Positivo se encuentra contemplado en el artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala que: «Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal.»

El efecto positivo de la Cosa Juzgada consiste, por tanto, en no poder decidirse en un proceso un tema o punto litigioso de manera distinta o contraria a como ya ha sido resuelto por sentencia firme en otro proceso precedente, de forma que la cosa juzgada no opera como excluyente de una decisión sobre el fondo del asunto (efecto negativo) sino que le sirve de base. No es necesaria aquí una perfecta identidad los dos procedimientos, sino que basta que el objeto de ambos procesos sea «parcialmente idéntico» o «conexo».

Élite Abogados

El equipo de abogados civilistas y procesalistas de Élite Abogados tiene una gran experiencia en aplicar los aspectos procesales de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No dude en contactar con el Despacho para cualquier cuestión.

¿QUÉ DERECHOS TIENE EL INQUILINO DE UNA HABITACIÓN EN UN PISO COMPARTIDO?

Hoy en día es habitual que mucha gente se traslade temporalmente a otras ciudades por trabajo o estudios y busque alojamiento en habitaciones alquiladas en pisos compartidos. Sin embargo, este tipo de alquiler presenta ciertas peculiaridades frente al tradicional arrendamiento de vivienda, y la principal diferencia está en el régimen normativo que se le aplica.

Régimen jurídico aplicable

En este tipo de supuestos prevalecerá lo pactado entre las partes y, en su defecto, el Código Civil.

La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge en su artículo 2 que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

¿Y cuándo se considera que se satisface esta necesidad permanente de vivienda? Según la jurisprudencia una vivienda será habitable cuando pueda cumplir las necesidades de residencia, donde la persona pueda constituir su hogar y desarrollar su intimidad. Algo que no se puede dar en el alquiler de una habitación en un piso compartido, ya que es un contrato temporal, por el que el inquilino tiene derecho al uso de una habitación y a otras zonas compartidas con el resto de ocupantes (como cocina, salón o baño). Por eso no tiene esa finalidad de vivienda habitual y no puede regularse por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cómo debería ser el contrato?

El contrato puede ser verbal, pero siempre es recomendable que se haga por escrito. Así las dos partes conocen sus derechos y obligaciones, y en caso de conflicto será más fácil probar lo pactado.

Deberá hacerse un contrato para cada habitación, que vinculará exclusivamente al inquilino y que será independiente de los firmados por los demás ocupantes.

Lo recomendable será que se especifiquen los siguientes puntos:

• Habitación exacta que se alquila, con relación de los bienes que sean propiedad del arrendador
• Precio y forma de pago
• Duración
• Zonas comunes con derecho de uso
• Servicios que se incluyen: como teléfono o internet. O en caso de que no se incluyan en la renta, la forma de pago y cómo se reparte entre los ocupantes.

¿Entonces qué derechos tengo si alquilo una habitación?

Se tendrá derecho siempre a aquello que se recoja en el contrato. Pero además debe tenerse en cuenta lo siguiente:

• El Código Civil permite que el inquilino subarriende o realquile la habitación si el contrato no dice lo contrario.
• La duración del contrato será la pactada. El inquilino no tiene derecho a prorrogar la estancia, a diferencia del alquiler tradicional. En caso de que no se haya fijado la duración, el alquiler será anual si la renta se paga por años, mensual si se paga por meses o diaria si se paga por días.
• En ningún caso podrá el arrendador o el resto de ocupantes de la vivienda entrar en la habitación del inquilino sin su consentimiento.

En Élite Abogados contamos con un equipo de profesionales expertos en materia de arrendamientos y derecho civil. Contacte con nosotros para que estudiemos su caso y podamos ofrecerle el mejor asesoramiento.

Por Marta S.

CÓMO FUNCIONA UN PODER Y CUÁLES SON SUS LÍMITES

Los poderes son aquellos actos por los que una persona concede a otra la faculta de que actúe por ella en un caso en concreto. Los numerosos problemas que surgen entorno a los mismos se deben, en gran parte, a una falta de regulación sistemática, suplida ésta con la aplicación extensiva de los preceptos relativos al contrato de mandato, por las analogías que existen entre una y otra figura.

La extensión del poder

Una de las grandes distinciones dentro de los poderes es la que diferencia entre aquellos que son generales o especiales. El apoderado puede actuar dentro de los límites que se le hubieran conferido, siendo la interpretación del poder restrictiva y siempre realizándose ésta en favor de la persona que concede el poder. En ciertas ocasiones habrá que atender a las circunstancias concretas del caso por ejemplo: si se te concede un poder para vender una casa, ¿es válido el acto por el que el apoderado concede sobre la misma una opción de compra?

Consecuencias de traspaso de las facultades conferidas

En el caso que el apoderado traspase los límites de los poderes conferidos el acto es incompleto; lo que significa que no surte efecto alguno excepto en el caso que aquel a cuyo nombre se hubiera contratado lo ratifique, retrotrayéndose en este caso los efectos hasta el momento en el que se realizó dicho acto sin perjuicio en ningún caso de terceros.

Veamos un ejemplo: Imaginemos que A concede a B un poder para que le alquile la casa de la playa, sin embargo B la vende por un precio muy suculento. En principio la venta no es válida, si bien, A, si considera que la venta es oportuna puede ratificar el acto y convertir la venta en perfecta y válida.

Extinción del poder y actuación del apoderado

Existen distintas causas por las que los poderes se extinguen como la muerte del apoderado, la expiración del tiempo por el que se concedió o la revocación del poder entre otras muchas.

Imaginemos que el poder se ha extinguido, por ejemplo, porque la persona que lo dio lo revoca, sin embargo, el apoderado utiliza tal poder y contrata con él; en principio y en aras de la seguridad en el tráfico jurídico, habría que mantener la validez del acto a fin de proteger a aquel que contrató creyendo que el poder con el que se actuaba seguía vigente.

En Élite Abogados, nuestro equipo experto en Derecho Civil estudiará las vicisitudes de cada caso para encontrar la solución que más se adecúe a las necesidades de cada cliente.

Por Marta M.

LA SIMULACIÓN ABSOLUTA DE UN CONTRATO

La simulación absoluta de un contrato se da cuando las partes que lo suscriben, con la intención de llevar a engaño a terceros, crean la apariencia de un negocio jurídico que en el fondo es inexistente. Se trata de un contrato que carece de causa, por ser la misma falsa, y por tanto, viciado de nulidad. A continuación vamos a analizar este tipo de contratos simulados y a dar una serie de consejos a la hora accionar judicialmente frente a los mismos.

La Simulación Absoluta en el Código Civil.

Sobre la nulidad de un contrato simulado señala el artículo 1275 del Código Civil que “los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral”. Por otra parte, continúa el artículo 1.276, “la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita”.

En este sentido, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de abril de 1997, la causa falsa lo que presupone es una discordancia entre lo realmente querido y lo manifestado, surgiendo así la figura denominada del contrato simulado, simulación que cuando es de carácter absoluto (causa falsa) produce la consecuencia de su nulidad de pleno derecho, salvo que estuviera fundado en otra verdadera y lícita en cuyo caso el negocio sería válido (simulación relativa).

¿Cómo demostrar la Simulación Absoluta de un Contrato?

Toda vez que el motivo de simular un contrato suele ser el engaño a terceros, muchas veces estos terceros se ven perjudicados por un negocio jurídico que entienden simulado (préstamos con garantía hipotecaria sospechosos que impiden cobrarse una deuda, etc.)

Y es que como señala el artículo 1277 del Código Civil,  la causa se presume que existe y que es lícita mientras no se pruebe lo contrario. Es decir, es el tercero afectado por un contrato simulado quien tiene que demostrar que la causa de dicho negocio jurídico es falsa. Ello muchas veces entraña una gran dificultad, ya que como el tercero no ha participado en la suscripción del contrato, suele carecer de pruebas para demostrar su falsedad. De ahí que nuestra jurisprudencia entiende que la apreciación de la simulación es una cuestión de prueba, resultando admitida la denominada prueba de indicios o presunciones para determinarla.

Así pues, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de febrero de 2005,  «la prueba de presunciones se configura en torno a un conjunto de indicios, que si bien tomados individualmente pueden no ser significativos, e incluso cabe que sean equívocos, sin embargo, en conjunto, y en relación con las circunstancias, son reveladores de la actuación simulatoria»

Ejemplos de indicios para demostrar la Simulación Absoluta de un contrato.

Los indicios o presunciones para demostrar la simulación de un contrato dependen del caso concreto. En Élite Abogados tenemos una amplia experiencia en obtener la nulidad de contratos simulados mediante la prueba indiciaria. A pesar de que como decimos, los indicios dependen del caso concreto, hay que tener normalmente en cuenta las siguientes circunstancias y pautas a la hora de plantear las presunciones de nulidad:

• Circunstancias temporales y teleológicas del contrato simulado ¿Era lógico atendiendo a las fechas que las partes suscribieran ese contrato? ¿Cuál era la finalidad, tenía algún sentido?
• Atender al objeto del contrato simulado. Como la causa es falsa, suele ser normal que el objeto del contrato adolezca de una manifiesta falta de concreción.
• Comprobar si existen facturas o documentos análogos que prueben que efectivamente el negocio jurídico se está llevando a cabo. Si esas facturas no existen estamos ante un poderoso indicio de simulación.
• Si las partes que suscribieron el contrato simulado asumían obligaciones dinerarias, resulta interesante solicitar prueba tendente a demostrar si efectivamente ha existido un desplazamiento de activos patrimoniales.
• Analizar los actos posteriores de los contratantes del negocio jurídico simulado ¿Cómo han actuado? Si asumían obligaciones, ¿las han cumplido? Y en caso de que no sea así, ¿se ha exigido judicialmente el cumplimiento?

Élite Abogados

El equipo de abogados civilistas de Élite Abogados tiene una gran experiencia en procedimientos de nulidad de contratos por simulación absoluta. No dude en contactar con el Despacho para cualquier cuestión.

El Saneamiento por Vicios Ocultos en los Contratos Privados de Compraventa.

El tratamiento de los vicios ocultos en los contratos de compraventa celebrados entre particulares no está sujeto a la Ley de Consumidores y Usuarios, por lo que muchas de las garantías que se recogen en la misma no son de aplicación al comprador. Sin embargo, el Código Civil establece una serie de acciones que protegen al comprador en caso de existencia de vicios ocultos.

Los Vicios Ocultos. Concepto y Acciones Legales.

La definición de vicios ocultos se contempla en el artículo 1.484 del Código Civil. Así pues, se tratarían de aquellos “efectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Los artículos 1484 y siguientes del Código Civil regulan las acciones y el derecho de saneamiento del comprador. Dos serán las acciones fundamentales que amparan el Derecho de saneamiento:

• La Acción Redhibitoria: Supone que acreditada la existencia de vicios ocultos, el comprador desiste del contrato de compraventa, debiéndosele abonar los gastos que pagó, y si se demuestra que el vendedor conocía los vicios ocultos, tendrá éste que indemnizarle por los daños y perjuicios causados.
• Según la jurisprudencia, para que proceda esta acción, debe tratarse de vicios ocultos graves, que prácticamente inhabiliten al objeto de la compraventa para el uso al que iba destinado, o que los costes de su reparación supongan una cifra desproporcionada en relación con el precio de la venta.
• La Acción Quanti Minoris: Cuando no se traten de vicios ocultos graves, esta acción sirve para obtener  una rebaja proporcional del precio de la venta, a juicio de peritos. Normalmente, esa rebaja debe corresponderse con la cantidad correspondiente a las reparaciones que precisa el vehículo.

Requisitos para que una Acción derivada de Saneamiento de Vicios Ocultos pueda prosperar.

En un procedimiento judicial en la que se ejercita una acción derivada de vicios ocultos, es el comprador quien tiene que demostrar los mismos. No todos los vicios ocultos dan lugar a la resolución del contrato de compraventa privado ni a indemnizaciones por daños y perjuicios, sino que el comprador a la hora de ejercitar la acción tiene que demostrar una serie de cuestiones:

• El Plazo: Nos encontramos ante un plazo bastante breve, ya que según el artículo 1490 del Código Civil, las acciones de saneamiento de vicios ocultos “se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.”
• Como su propio nombre indica, el vicio debe ser oculto, no debe tratarse de defectos manifiestos o que estuvieren a la vista.
• Debe tratarse de un defecto existente anterior a la venta, lo que a efectos probatorios supone que sea aconsejable acudir al juicio con un informe pericial.
• Desconocimiento: El comprador debe desconocer la existencia del vicio oculto cuando firma el contrato de compraventa. De ahí que muchas veces cláusulas del contrato en las que el comprador afirma que ha revisado que el objeto de la venta funciona correctamente, pueden volvérsele en su contra.
• El vicio oculto debe ser grave: que imposibiliten el uso de la cosa vendida o que lo disminuyan considerablemente.

Élite Abogados

El equipo de abogados civilistas de Élite Abogados tiene una gran experiencia en procedimientos de saneamiento por vicios ocultos derivados de contratos de compraventa celebrados entre particulares. No dude en contactar con el Despacho si considera que el objeto que le han vendido presenta problemas.

La Excepción del Principio de la Fe Pública Registral. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

El Principio de la Fe Pública Registral se encuentra contemplado en el artículo 34 de Ley Hipotecaria. Según este artículo, «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.» Sin embargo, existe una Excepción al Principio de la Fe Pública Registral, que es el que contempla el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria: La excepción del Principio de la Fe Pública Registral

En efecto, lo que viene a recoger el mencionado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, es una excepción del principio de fe pública registral por vía de suspensión o aplazamiento de los efectos de la fe pública registral  durante un determinado período, concretamente de dos años a contar desde la muerte del causante.

Y ello para el caso en el que un heredero voluntario o colateral obtiene la inscripción de la titularidad de la finca en el registro, y vende o realiza cualquier transmisión a favor de un adquirente o tercero. En principio, este tercero estaría protegido por el artículo 34 LH, si no fuera por la excepción establecida por el artículo 28 LH. Así, durante el mencionado plazo de los dos años, el tercer hipotecario correría el riesgo de que los herederos reales o forzosos impugnaran los actos de gravamen realizados por éste, así como las correspondientes inscripciones registrales, no pudiendo durante dicho plazo, por tanto, acogerse al principio de fe pública registral.

Según el Registrador de la Propiedad José Manuel García García, la aplicación del artículo 28 LH puede dar lugar a los siguientes supuestos:

“1. Que el título sucesorio se inscriba después de los dos años desde el fallecimiento: no tiene lugar la suspensión de efectos del artículo 28 LH.
2. Que el título sucesorio se inscriba dentro de los dos años desde el fallecimiento. Aquí a su vez pueden darse estos supuestos:
a) Que el heredero o legatario inscrito enajene la finca cuando haya pasado ya el plazo de dos años. El tercero hipotecario, en tal caso, adquiere en firme y se aplica el artículo 34 LH.
b) Que el heredero o legatario inscrito enajene la finca durante el plazo de dos años. Mientras transcurran estos dos años, el tercero hipotecario que haya inscrito y cumple los demás requisitos del artículo 34 LH no podrá adquirir en firme frente a reclamaciones del heredero real. Ahora bien, una vez pasados los dos años, sin que se produzcan reclamaciones, la adquisición del tercero hipotecario del artículo 34 LH deviene automáticamente firme. Por tanto, una vez transcurridos dos años, el heredero real o sus causahabientes ya no pueden impugnar la adquisición realizada por el tercero hipotecario del artículo 34 LH.”

En definitiva, transcurridos los dos años desde la muerte del causante cesa automáticamente la suspensión y quedan
plenamente protegidos los terceros hipotecarios, siendo inatacable su posición frente a cualquier impugnación. Por el contrario, si los herederos reales impugnan durante el plazo de dos años los actos de disposición realizados por el tercer hipotecario, éste perderá su adquisición y sólo le quedará reclamar los daños y perjuicios al heredero aparente.

Élite Abogados

El equipo de abogados civilistas de Élite Abogados es especialista en la aplicación de la Ley Hipotecaria, así como en Derecho Hereditario, asesorando a los clientes de manera efectiva para evitar posibles problemas derivados, por ejemplo, del artículo 28 LH.