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La opción de compra sobre un inmueble, qué es y cómo funciona

El derecho de opción de compra es la facultad que se concede a una persona (optante), a través de un contrato, de decidir en un determinado plazo si adquiere un bien.

El derecho de opción puede ser transmitido, vendido, donado, cedido e incluso hipotecado.

¿Quién puede conceder la opción de compra?

La opción puede ser concedida por el propietario del bien sobre el que recaiga; en el caso de que fueran varios se necesita el consentimiento de todos ellos. Si el bien perteneciera a un matrimonio sujeto al régimen de gananciales, al tratarse de un acto dispositivo, se necesita el consentimiento de uno y otro cónyuge. En el caso de que  hubiera sido otorgado por uno de ellos, el otro podría anular el acto. (Puede consultar este interesante artículo de Élite abogados sobre la posibilidad de vender un inmueble sin la firma del otro cónyuge)

¿Qué pasa si el titular vende la finca sobre la que recae la opción?

En primer lugar hay que reconocer que el titular de la finca puede venderla a pesar de existir la opción de compra siempre y cuando no se hubiera pactado además de la opción  la prohibición de disponer.

En segundo lugar,  y para el caso de que el titular venda la finca la solución es distinta dependiendo si el optante ha inscrito o no su derecho de opción en el Registro de la Propiedad y es que el derecho de opción es susceptible de ser inscrito en el Registro siempre que así se hubiera convenido y tal opción sea por un plazo inferior a 4 años, sin perjuicio de que pueda ser prorrogado periódicamente.

• Si el optante ha inscrito su derecho de opción en el Registro y el titular de la finca la vende, el adquirente no puede alegar desconocimiento sobre tal derecho y está obligado a transmitir la finca al optante si ejercita su opción
• Sin embargo, si el optante no ha inscrito su derecho y el titular de la finca la venda a quien desconoce la existencia del derecho de opción e inscribe su adquisición en el Registro, el optante sólo podría reclamar a quien le concedió la opción la indemnización de los daños y perjuicios que le hubieran ocasionado.

Si tiene una opción de compra o si va a celebrar un contrato para adquirirla, en Élite Abogados encontrará el asesoramiento que necesita y resolverá todas las dudas que le surjan adoptando la solución más conveniente.

Por Marta M.

Plusvalía municipal: ¿tengo que pagar el impuesto si pierdo dinero al vender mi vivienda?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como Plusvalía municipal, es un impuesto que recaudan los ayuntamientos y que grava la obtención de un incremento de valor en los terrenos urbanos que se pone de manifiesto al transmitirse la propiedad, ya sea por compraventa, por herencia o por donación. Pero, ¿qué ocurre cuando vendemos nuestra vivienda por un valor inferior al que tenía cuando la adquirimos? ¿Debemos tributar por la Plusvalía municipal a pesar de perder dinero con la venta?

Situación anterior

Los Ayuntamientos daban por hecho que se producía un incremento del valor de los inmuebles por el mero transcurso del tiempo, teniendo en cuenta el valor catastral y sus revisiones y actualizaciones. Sin embargo, en los últimos años esto no ha sido así.

Plusvalía municipal en la actualidad

Tras la burbuja inmobiliaria lo frecuente ha sido que no sólo no existiese una ganancia con la venta del inmueble, sino que además se produjese una pérdida al vender una vivienda o local por menos de lo que costó comprarlo.

Sentencia del Tribunal Constitucional sobre la Plusvalía municipal

Esta minusvaloración no la había contemplado la Ley de Haciendas Locales, de ahí que el Tribunal Constitucional declarase el pasado 11 de mayo de 2017 (STC 59/2017, de 11 de mayo) la inconstitucionalidad de los artículos 107.2 y 110.4 de esta Ley en supuestos de liquidación del impuesto cuando no existiese dicho incremento de valor. Entiende el Tribunal Constitucional que la tributación en estos casos es contraria al artículo 31 de la Constitución que recoge el principio de capacidad económica (“todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica”), ya que si hubiese que liquidar la plusvalía se estaría pagando por un incremento de valor totalmente inexistente.

Si se encuentra en esta situación no dude en acudir a Élite Abogados para poder solicitar, primero en vía administrativa y posteriormente en vía judicial, la nulidad de la liquidación recibida con devolución de las cantidades oportunas, en caso de que ya hubiesen sido abonadas.

Por Marta S.

¿Son abusivos los intereses de mi préstamo?

En muchas ocasiones, ante la falta de liquidez nos vemos obligados a solicitar un préstamo a una entidad de crédito comprometiéndonos a devolverlo en el plazo y las condiciones que se hubieran estipulado.

Estos contratos bancarios son contratos de adhesión, en los que el Banco fija las condiciones y a los clientes no les queda sino la libertad, en la mayoría de las ocasiones, o de aceptarlos o de desistir del préstamo. Al tratarse de condiciones fijadas por los Bancos, son éstas muy beneficiosas para ellos en detrimento de las del cliente.

Antes las necesidades económicas, los clientes se ven obligados a firmar unos contratos a pesar de serles muy perjudiciales y con la certeza de que si su situación económica fuera otra, no accederían a ellos.

Es por esto, por lo que tanto el legislador como los tribunales, han estipulado una serie de límites que no se puede traspasar, pudiendo incluso dejar sin efecto las clausulas firmadas por el Banco y el cliente en el caso de que hubieran traspasado tales límites.

Una de las limitaciones a la autonomía de la libertad de las partes son los intereses de demora, aquellos que se devengan en el caso que el cliente se retrase en el cumplimiento de su obligación.

Sentencia Tribunal Supremo

Recientemente, el Tribunal Supremo a través de la Sentencia de 3 de Junio de 2016 fijó que el interés de demora no podía superar en 2 puntos al interés ordinario que hubiera sido fijado en el contrato, superando así el criterio del legislador recogido a través de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En consecuencia, para determinar si un interés de demora es o no abusivo, hay que atender al interés ordinario que hubiera sido fijado con la entidad bancaria en tal contrato en concreto, sin poder entonces establecer una regla general para determinarlo sino que hay que comprobarlo caso por caso.

Si usted considera que su contrato de préstamo puede ser abusivo, no dude en contactar con Élite Abogados, profesionales dentro del ámbito del derecho bancario, para poder conocer si incluye alguna cláusula de este tipo y presentar, en ese caso, la reclamación que corresponda para poder hacer valer sus derechos.

Por Marta M.