LA OBLIGACIÓN DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DE REALIZAR LAS OBRAS QUE RESULTEN «NECESARIAS»
El supuesto:
En esta entrada vamos a tratar el supuesto en el que un inmueble que forma parte de una Comunidad de Propietarios, se encuentra afectado por un problema de humedad, cuyo origen se encuentra en la fachada del edificio.
Habrá de determinarse si el vecino tiene el derecho de reclamar a la Comunidad de Propietarios que arregle el desperfecto, así como la obligación de ésta de proceder a su reparación.
En cuanto a la obligación de las comunidades de propietarios a la realización de las obras que resulten necesarias y de obligada ejecución, establece el artículo 10 de la Ley de la Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 8/2013, la obligación de las comunidades a la realización, a pesar de no constar acuerdo comunitario, de la “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otra derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber de conservación.”
Y entre otras muchas por aplicación de la indicada normativa, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón de fecha 17 de julio de 2015 se pronunciaba de la siguiente forma:
“… en cumplimiento del deber dinámico de mantenimiento que pesa sobre aquella, ya recogido incluso en su anterior redacción por la jurisprudencia ( sentencia TS de 3 de enero de 2007 ) se halla el de acometer esta clase de obra, tendente a garantizar la habitabilidad del inmueble en el sentido que destaca el art 3-1 de la LOE, precepto que toma como referencia nuestra legislación para evaluar el deber de mantenimiento y conservación de los edificios a cargo de los propietarios en cuanto el artículo 3-1 LOE describe las condiciones básicas de la edificación (art 9 del texto refundido de la Ley del Suelo ) y entre las de habitabilidad descritas destaca la obligación de garantizar la estanqueidad del edificio evitando humedades y filtraciones, de ahí que sentencias como la de la AP de Madrid de AP de Madrid de 26 de enero de 2012 condena, en aplicación del artículo 10 LPH , en un supuesto que guarda similitud con el de autos aunque el inmueble tenía menor antigüedad, a la comunidad de propietarios por incumplimiento de este deber legal a indemnizar los daños causados a una vivienda por filtraciones producidas debido a un inadecuado aislamiento de los muros de la edificación, al estar obligada la demandada, razona la sentencia, a ejecutar las reparaciones que garanticen la debida estanqueidad del edificio.”
De lo anterior se coligen las siguientes conclusiones:
- Tratándose de obras necesarias tendentes a garantizar la habitabilidad y estanqueidad de las viviendas afectadas, resulta obligatorio para la Comunidad de Propietarios su ejecución al efecto de poner remedio y paliar la situación descrita.
- Cualquier acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios contrario a la ejecución de una obra necesaria podría ser declarado nulo en vía judicial, así como obligada la Comunidad a la ejecución de la obra
- La ejecución de estos trabajos puede ser ordenada por el Presidente o Administrador/secretario sin que resulte necesario un acuerdo comunitario en tal sentido, bastando su notificación al resto de propietarios.
- Cualquier actuación de la Junta Directiva de la Comunidad de Propietarios tendente a demorar injustificadamente la realización de las obras podría dar lugar a responsabilidad individualizada a causa de los perjuicios que pudieran generarse o las sanciones que en vía administrativa se impusieran.
Si se encuentra en una tesitura similar a la expuesta, no dude en contactar con los expertos de Élite Abogados en Derecho de la Propiedad Horizontal.
