Civil

SI ESTOY CASADO Y ME TOCA LA LOTERÍA, ¿TENGO QUE COMPARTIR EL PREMIO?

Para saber si tenemos que repartir el premio con nuestro cónyuge es imprescindible conocer en primer lugar cuál es nuestro régimen económico matrimonial. [Consulte aquí las diferencias que existen entre el régimen de separación de bienes y el de la sociedad de gananciales.]

Si le toca la lotería en separación de bienes

Cuando el ‘régimen económico del matrimonio es el de separación de bienes, no hay duda respecto al reparto del premio. Si el boleto de lotería fue comprado por uno de los cónyuges, el dinero le pertenecerá exclusivamente a él. Sin embargo, si fue comprado conjuntamente por ambos, el premio se repartirá según lo que aportó cada uno al comprarlo (lo habitual será por mitades, pero también puede establecerse otro porcentaje).

Y si tiene suerte en régimen de gananciales

En caso de que el régimen matrimonial sea el de gananciales, se aplicará el artículo 1351 del Código Civil que señala que las ganancias obtenidas por cualquiera de los cónyuges en el juego pertenecerán a la sociedad de gananciales.

Está claro que si el boleto de lotería fue comprado con dinero ganancial, es decir, de ambos cónyuges, el premio que se reciba pertenecerá a los dos.

¿Pero qué ocurre cuando el décimo se compra con dinero privativo? ¿Se aplica la misma regla? La respuesta es afirmativa, el dinero también será del matrimonio. Sin embargo, en el momento de liquidar la sociedad de gananciales el cónyuge que compró el boleto con su propio dinero, tendrá un derecho de crédito frente a la sociedad de gananciales, es decir, podrá reclamar la devolución de esa pequeña cantidad.

En caso de encontrarse en trámites de divorcio

Si ya se ha producido entre los cónyuges una separación de hecho, el premio pertenecerá a aquél que compró la lotería. Para ello se exige que la separación sea seria, prolongada y demostrada, y no una simple interrupción puntual de la convivencia. Según la jurisprudencia, una vez que se ha producido esta separación los bienes adquiridos por cualquiera de los esposos no pueden considerarse gananciales.

En Élite Abogados ponemos a su disposición un equipo de profesionales expertos en Derecho de Familia, con los que puede ponerse en contacto para que estudiar su caso. Y si le ha tocado la lotería, con más razón.

Por Marta S.

¿PUEDO RECLAMAR CANTIDADES ENTREGADAS A PARIENTES O AMIGOS?

El presente artículo versa sobre la posibilidad de reclamar a amigos, parientes y demás personas afines, la devolución de cantidades dinerarias que en su día se les entregó para saldar deudas pendientes, realizar determinadas compras o inversiones, etc. En definitiva, cantidades que se entregaron aparentemente por vínculos de amistad, familia o afinidad, sobre las cuales no existe contrato escrito, pero que quedaron pendientes de ser devueltas.

¿Existe la posibilidad legal de reclamar cantidades entregadas a parientes o amigos?

La respuesta es afirmativa. El Código Civil  articula tal posibilidad a través de la llamada acción de reembolso, contemplada en su artículo 1.158, que dispone:

¿Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor.

El que pagare por cuenta de otro podrá reclamar del deudor lo que hubiese pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad.”

Por lo tanto, a través de esta acción de reembolso se puede reclamar la devolución de toda cantidad que en su día se entregó a un amigo, pareja o pariente para un determinado fin.

¿Y no afecta el vínculo afectivo o de amistad para ejercitar la acción de reembolso?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando que el fundamento afectivo basado en el vínculo de amistad que mantienen las partes, no es bastante para justificar, sin más, el animus donandi cuando se trata de entregas dinerarias. En este sentido, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo la de la presunción de onerosidad en todo desplazamiento patrimonial, siendo la liberalidad la excepción cuya carga probatoria incumbe a quien la alega, de modo que “a falta de prueba de la intención de donar no puede considerarse donación un negocio jurídico” (Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 30 de noviembre de 1987, o de 27 de marzo de 1992, por poner un ejemplo). Y es que según resulta de lo previsto en el artículo 1289 CC, en caso de duda sobre la interpretación de los contratos gratuitos, la duda se resolverá a favor de la menor transmisión de derechos e intereses, sin que se presuma la intención de donar.

En otras palabras,  son los amigos o parientes que recibieron el dinero quienes deben probar ante el Juez que el dinero que se les entregó fue una donación, y que expresamente se pactó su no devolución en tanto que donación. Esta cuestión resulta normalmente complicada de acreditar si se realizó de manera verbal.

Y es que se entiende que la interpretación contraria, es decir, que no procediera la devolución de la cantidad por parte de los amigos o de los parientes, supondría un claro enriquecimiento injusto. Se estaría dando la situación de que estos últimos verían incrementar su patrimonio, mientras que quien entregó el dinero, por el contrario, sufriría un claro empobrecimiento, al habérsele provocado un detrimento patrimonial.

Élite Abogados

El equipo de abogados civilistas de Élite Abogados tiene una gran experiencia en procedimientos de reclamación de cantidad. No dude en contactar con el Despacho para cualquier cuestión.

DIFERENCIAS ENTRE EL RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES Y EL DE GANANCIALES

En el momento de contraer matrimonio se fija un régimen económico matrimonial que va a regular las relaciones económicas y patrimoniales entre los cónyuges entre sí, y entre estos y terceros. Con carácter general existen tres regímenes matrimoniales: el régimen de separación de bienes, el de gananciales y el de participación (este último el menos utilizado).

[Puede consultar este interesante artículo acerca de la compra de un inmueble sin la firma del otro cónyuge aquí.]

¿Qué régimen económico tendré cuando me case?

El régimen económico matrimonial se puede pactar en un documento llamado capitulaciones matrimoniales, que puede hacerse antes o durante el matrimonio.

Si los cónyuges no deciden el régimen que quieren que se les aplique, se les impondrá uno por defecto, que dependiendo del lugar podrá ser:

1. Régimen de gananciales: con carácter general en todo el territorio español
2. Régimen de separación de bienes: en Cataluña y Baleares, y también en Valencia desde 2008 hasta 2016
3. Otros regímenes especiales en territorios concretos: como la comunicación foral de bienes en el País Vasco, el consorcio conyugal en Aragón o el régimen de conquistas en Navarra.

El régimen de separación de bienes

Según este régimen pertenecerán a cada cónyuge los bienes que tuviese antes del matrimonio y los que pudiese adquirir después por cualquier título (compraventa, donación, etc.), correspondiendo a cada uno la administración, goce y libre disposición de sus bienes.

Los cónyuges deberán contribuir a los gastos propios del matrimonio de forma proporcional a sus recursos económicos, salvo que acuerden algo distinto.

El régimen de gananciales

Dentro de este régimen hay que distinguir tres masas patrimoniales: por un lado el patrimonio común del matrimonio (bienes gananciales), y por otro, un patrimonio por cada uno de los cónyuges (bienes privativos).

Según el artículo 1347 del Código Civil, son bienes gananciales:

• Los obtenidos por el trabajo de cualquiera de los cónyuges
• Las rentas, intereses o frutos producidos por cualquier bien, sea privativo o ganancial
• Los bienes adquiridos con dinero ganancial
• Las empresas fundadas por cualquiera de los cónyuges durante la vigencia de la sociedad de gananciales con dinero común

Por el contrario, los bienes privativos son los que pertenecen a cada uno de los cónyuges de forma exclusiva, siendo los más habituales:

• Los bienes y derechos que pertenezcan a cada uno al comenzar la sociedad
• Los que adquieran después por herencia o donación
• Los adquiridos en sustitución de bienes privativos o con dinero privativo

Cuando se liquide la sociedad de gananciales por fallecimiento de uno de los cónyuges, nulidad matrimonial, separación o divorcio, el patrimonio común se dividirá por mitad entre los esposos.

En Élite Abogados contamos con profesionales expertos en Derecho de Familia que le prestarán el mejor asesoramiento jurídico en la materia, tanto si quiere informarse sobre un régimen económico matrimonial como si quiere tramitar una separación, nulidad o divorcio.

Por Marta S.

LA SIMULACIÓN ABSOLUTA DE UN CONTRATO

La simulación absoluta de un contrato se da cuando las partes que lo suscriben, con la intención de llevar a engaño a terceros, crean la apariencia de un negocio jurídico que en el fondo es inexistente. Se trata de un contrato que carece de causa, por ser la misma falsa, y por tanto, viciado de nulidad. A continuación vamos a analizar este tipo de contratos simulados y a dar una serie de consejos a la hora accionar judicialmente frente a los mismos.

La Simulación Absoluta en el Código Civil.

Sobre la nulidad de un contrato simulado señala el artículo 1275 del Código Civil que “los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral”. Por otra parte, continúa el artículo 1.276, “la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita”.

En este sentido, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de abril de 1997, la causa falsa lo que presupone es una discordancia entre lo realmente querido y lo manifestado, surgiendo así la figura denominada del contrato simulado, simulación que cuando es de carácter absoluto (causa falsa) produce la consecuencia de su nulidad de pleno derecho, salvo que estuviera fundado en otra verdadera y lícita en cuyo caso el negocio sería válido (simulación relativa).

¿Cómo demostrar la Simulación Absoluta de un Contrato?

Toda vez que el motivo de simular un contrato suele ser el engaño a terceros, muchas veces estos terceros se ven perjudicados por un negocio jurídico que entienden simulado (préstamos con garantía hipotecaria sospechosos que impiden cobrarse una deuda, etc.)

Y es que como señala el artículo 1277 del Código Civil,  la causa se presume que existe y que es lícita mientras no se pruebe lo contrario. Es decir, es el tercero afectado por un contrato simulado quien tiene que demostrar que la causa de dicho negocio jurídico es falsa. Ello muchas veces entraña una gran dificultad, ya que como el tercero no ha participado en la suscripción del contrato, suele carecer de pruebas para demostrar su falsedad. De ahí que nuestra jurisprudencia entiende que la apreciación de la simulación es una cuestión de prueba, resultando admitida la denominada prueba de indicios o presunciones para determinarla.

Así pues, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de febrero de 2005,  «la prueba de presunciones se configura en torno a un conjunto de indicios, que si bien tomados individualmente pueden no ser significativos, e incluso cabe que sean equívocos, sin embargo, en conjunto, y en relación con las circunstancias, son reveladores de la actuación simulatoria»

Ejemplos de indicios para demostrar la Simulación Absoluta de un contrato.

Los indicios o presunciones para demostrar la simulación de un contrato dependen del caso concreto. En Élite Abogados tenemos una amplia experiencia en obtener la nulidad de contratos simulados mediante la prueba indiciaria. A pesar de que como decimos, los indicios dependen del caso concreto, hay que tener normalmente en cuenta las siguientes circunstancias y pautas a la hora de plantear las presunciones de nulidad:

• Circunstancias temporales y teleológicas del contrato simulado ¿Era lógico atendiendo a las fechas que las partes suscribieran ese contrato? ¿Cuál era la finalidad, tenía algún sentido?
• Atender al objeto del contrato simulado. Como la causa es falsa, suele ser normal que el objeto del contrato adolezca de una manifiesta falta de concreción.
• Comprobar si existen facturas o documentos análogos que prueben que efectivamente el negocio jurídico se está llevando a cabo. Si esas facturas no existen estamos ante un poderoso indicio de simulación.
• Si las partes que suscribieron el contrato simulado asumían obligaciones dinerarias, resulta interesante solicitar prueba tendente a demostrar si efectivamente ha existido un desplazamiento de activos patrimoniales.
• Analizar los actos posteriores de los contratantes del negocio jurídico simulado ¿Cómo han actuado? Si asumían obligaciones, ¿las han cumplido? Y en caso de que no sea así, ¿se ha exigido judicialmente el cumplimiento?

Élite Abogados

El equipo de abogados civilistas de Élite Abogados tiene una gran experiencia en procedimientos de nulidad de contratos por simulación absoluta. No dude en contactar con el Despacho para cualquier cuestión.

La aceptación de la herencia. ¿Responde el heredero de las deudas del difunto?

Ante el fallecimiento de una persona sus herederos le suceden en su patrimonio. Los herederos, ya lo sean por la voluntad del fallecido manifestada en su testamento o ya lo sean por disposición de ley como en el caso de que no hubiera otorgado válidamente tal testamento y se hubiera abierto la sucesión intestada, son llamados para que manifiesten si aceptan o repudian la herencia del causante; y más si son requeridos por el Notario a instancia de persona interesada para que manifiesten si aceptan o no la herencia y transcurren 30 días naturales y no lo hacen, se entiende aceptada tácitamente. La repudiación de la herencia ha de hacerse ante Notario.

Formas de aceptación de la herencia

La herencia puede ser aceptada pura y simplemente o a beneficio de inventario.

• En el primer caso, el heredero además de recibir los bienes del fallecido o la parte alícuota que de los mismos le correspondan, asume las deudas del difunto y responde de ellas no solo con los bienes heredados sino también con todo su patrimonio.
• En el segundo, si es aceptada a beneficio de inventario, la diferencia radica en que responde de las deudas dejadas por el causante pero solo con los bienes heredados.

¿Contra quienes pueden ejercitar sus acciones los acreedores del difunto?

Una vez que se ha producido la partición de la herencia, el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los herederos que la hubieran aceptado pura y simplemente, pudiendo éste hacer citar en el procedimiento judicial al resto de los coherederos. Si algún heredero  hubiera aceptada la herencia a beneficio de inventario solo puede dirigir la acción contra éste hasta donde alcancen los bienes que hubiera heredado.

Si la acción se hubiera ejercitado contra un solo heredero y éste hubiera satisfecho más parte de la deuda de la que le corresponda podrá reclamar a los demás coherederos la parte de la deuda proporcional a su participación en la herencia.

En Élite Abogados, nuestro equipo de letrados expertos en derecho de sucesiones le asesorará de las diferentes posibilidades que tiene antes de aceptar una herencia y cuál es la que más le conviene en función del patrimonio dejado por el finado.

Por Marta M.

EL WHATSAPP COMO PRUEBA EN UN JUICIO.

Cada vez es más frecuente que a la hora de preparar una demanda o un juicio, los clientes nos aporten conversaciones de Whatsapp como medio de prueba documental. Como ocurre con cada nuevo sistema de comunicación en el que los interlocutores dejan constancia de conversaciones privadas, los profesionales del Derecho nos preguntamos cómo los Tribunales la están admitiendo como prueba, qué reglas se establecen al respecto y qué cautelas hay que tomar de cara a obtener la mejor defensa del cliente. A continuación exponemos una serie de pautas que hay que tener en cuenta a la hora de presentar Whatsapps como prueba en un juicio y conseguir su admisión.

El Whatsapp como medio de prueba. Artículo 299.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En primer lugar hay que decir que el mensaje de Whatsapp como medio de prueba se encuadraría dentro de lo establecido en el apartado 2º del artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo a la admisión de prueba de «medios de reproducción de la palabra, el sonido y la imagen, así como los instrumentos que permiten archivar y conocer o reproducir palabras, datos, cifras y operaciones matemáticas llevadas a cabo con fines contables o de otra clase, relevantes para el proceso.» En este sentido, el Whatsapp tendría el mismo tratamiento como prueba que, por ejemplo, un correo electrónico, un sms o una grabación de voz. Sin embargo, una vez dicho esto, resulta necesario tomar las siguientes cautelas.

Y es que a los Tribunales no se les escapa que un mensaje Whatsapp resulta fácilmente manipulable. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015, «la prueba de una comunicación bidireccional mediante cualquiera de los múltiples sistemas de mensajería instantánea debe ser abordada con todas las cautelas. La posibilidad de una manipulación de los archivos digitales mediante los que se materializa ese intercambio de ideas, forma parte de la realidad de las cosas. El anonimato que autorizan tales sistemas y la libre creación de cuentas con una identidad fingida, hacen perfectamente posible aparentar una comunicación en la que un único usuario se relaciona consigo mismo. De ahí que la impugnación de la autenticidad de cualquiera de esas conversaciones, cuando son aportadas a la causa mediante archivos de impresión, desplaza la carga de la prueba hacia quien pretende aprovechar su idoneidad probatoria».

Por ello, no basta con aportar al Juzgado documentos que contengan impresos «pantallazos» de Whatsapp o conversaciones a través de de este sistema de mensajería transcritas. Es necesario tomar una serie de prevenciones de cara a estar preparados para una eventual impugnación de la autenticidad de dichos documentos, ya que de lo contrario, se corre el riesgo de que no pueda admitirse la validez del Whatsapp como prueba (lo cual puede suponer un grave perjuicio para el cliente, ya que en muchas ocasiones es la única prueba de la que dispone).

Prevenciones a la hora de presentar un Whatsapp como prueba.

A continuación ofrecemos una serie de estrategias para conseguir salvar la impugnación de la autenticidad de los mensajes de Whatsapp aportados como prueba y conseguir así su admisión y correcta valoración:

• Confrontación con otros indicios y medios de prueba, es decir, no limitarnos a aportar únicamente los mensajes de Whatsapp, sino presentarlos de manera conjunta con otras pruebas indiciarias (testigos, documental) con el fin de demostrar la autenticidad de los mismos y la identidad de las partes.
• Acudir a la Prueba Pericial en caso de impugnación, que identifique el verdadero origen de esa comunicación, la identidad de los interlocutores y, en fin, la integridad de su contenido.
• Tras la impugnación de la autenticidad, realizar una solicitud de verificación oficial, esto es, en presencia de las partes y de sus letrados, pedir que la Sra. Letrada de la Administración de Justicia compruebe los teléfonos móviles de las partes e intentar demostrar así la coincidencia entre los mensajes de whatsapp en ellos contenidos y las conversaciones presentadas como prueba. Es arriesgado ya que depende de una decisión judicial favorable al respecto y de que las partes conserven las conversaciones en sus teléfonos móviles.
• La Protocolización Notarial de los mensajes de Whatsapp. Si bien el notario no puede afirmar que estos mensajes son reales, sí puede hacer constar la existencia de unos mensajes de whatsapp en un determinado teléfono, así como su contenido, fecha, hora y demás información adicional. Aunque el valor probatorio de la protocolización notarial no es absoluto, sí puede servir para despejar dudas sobre la confección «ad hoc» del mensaje.

Élite Abogados

El Despacho Élite Abogados cuenta con un equipo de abogados procesalistas especializado en las leyes procedimientales existentes en cada jurisdicción. Conscientes de la importancia de presentar de manera adecuada la prueba en un procedimiento judicial, el Despacho está al día de todas las novedades que surgen al respecto. No dude en contactar con el Despacho si quiere asesoramiento legal.

El Saneamiento por Vicios Ocultos en los Contratos Privados de Compraventa.

El tratamiento de los vicios ocultos en los contratos de compraventa celebrados entre particulares no está sujeto a la Ley de Consumidores y Usuarios, por lo que muchas de las garantías que se recogen en la misma no son de aplicación al comprador. Sin embargo, el Código Civil establece una serie de acciones que protegen al comprador en caso de existencia de vicios ocultos.

Los Vicios Ocultos. Concepto y Acciones Legales.

La definición de vicios ocultos se contempla en el artículo 1.484 del Código Civil. Así pues, se tratarían de aquellos “efectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Los artículos 1484 y siguientes del Código Civil regulan las acciones y el derecho de saneamiento del comprador. Dos serán las acciones fundamentales que amparan el Derecho de saneamiento:

• La Acción Redhibitoria: Supone que acreditada la existencia de vicios ocultos, el comprador desiste del contrato de compraventa, debiéndosele abonar los gastos que pagó, y si se demuestra que el vendedor conocía los vicios ocultos, tendrá éste que indemnizarle por los daños y perjuicios causados.
• Según la jurisprudencia, para que proceda esta acción, debe tratarse de vicios ocultos graves, que prácticamente inhabiliten al objeto de la compraventa para el uso al que iba destinado, o que los costes de su reparación supongan una cifra desproporcionada en relación con el precio de la venta.
• La Acción Quanti Minoris: Cuando no se traten de vicios ocultos graves, esta acción sirve para obtener  una rebaja proporcional del precio de la venta, a juicio de peritos. Normalmente, esa rebaja debe corresponderse con la cantidad correspondiente a las reparaciones que precisa el vehículo.

Requisitos para que una Acción derivada de Saneamiento de Vicios Ocultos pueda prosperar.

En un procedimiento judicial en la que se ejercita una acción derivada de vicios ocultos, es el comprador quien tiene que demostrar los mismos. No todos los vicios ocultos dan lugar a la resolución del contrato de compraventa privado ni a indemnizaciones por daños y perjuicios, sino que el comprador a la hora de ejercitar la acción tiene que demostrar una serie de cuestiones:

• El Plazo: Nos encontramos ante un plazo bastante breve, ya que según el artículo 1490 del Código Civil, las acciones de saneamiento de vicios ocultos “se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.”
• Como su propio nombre indica, el vicio debe ser oculto, no debe tratarse de defectos manifiestos o que estuvieren a la vista.
• Debe tratarse de un defecto existente anterior a la venta, lo que a efectos probatorios supone que sea aconsejable acudir al juicio con un informe pericial.
• Desconocimiento: El comprador debe desconocer la existencia del vicio oculto cuando firma el contrato de compraventa. De ahí que muchas veces cláusulas del contrato en las que el comprador afirma que ha revisado que el objeto de la venta funciona correctamente, pueden volvérsele en su contra.
• El vicio oculto debe ser grave: que imposibiliten el uso de la cosa vendida o que lo disminuyan considerablemente.

Élite Abogados

El equipo de abogados civilistas de Élite Abogados tiene una gran experiencia en procedimientos de saneamiento por vicios ocultos derivados de contratos de compraventa celebrados entre particulares. No dude en contactar con el Despacho si considera que el objeto que le han vendido presenta problemas.

La opción de compra sobre un inmueble, qué es y cómo funciona

El derecho de opción de compra es la facultad que se concede a una persona (optante), a través de un contrato, de decidir en un determinado plazo si adquiere un bien.

El derecho de opción puede ser transmitido, vendido, donado, cedido e incluso hipotecado.

¿Quién puede conceder la opción de compra?

La opción puede ser concedida por el propietario del bien sobre el que recaiga; en el caso de que fueran varios se necesita el consentimiento de todos ellos. Si el bien perteneciera a un matrimonio sujeto al régimen de gananciales, al tratarse de un acto dispositivo, se necesita el consentimiento de uno y otro cónyuge. En el caso de que  hubiera sido otorgado por uno de ellos, el otro podría anular el acto. (Puede consultar este interesante artículo de Élite abogados sobre la posibilidad de vender un inmueble sin la firma del otro cónyuge)

¿Qué pasa si el titular vende la finca sobre la que recae la opción?

En primer lugar hay que reconocer que el titular de la finca puede venderla a pesar de existir la opción de compra siempre y cuando no se hubiera pactado además de la opción  la prohibición de disponer.

En segundo lugar,  y para el caso de que el titular venda la finca la solución es distinta dependiendo si el optante ha inscrito o no su derecho de opción en el Registro de la Propiedad y es que el derecho de opción es susceptible de ser inscrito en el Registro siempre que así se hubiera convenido y tal opción sea por un plazo inferior a 4 años, sin perjuicio de que pueda ser prorrogado periódicamente.

• Si el optante ha inscrito su derecho de opción en el Registro y el titular de la finca la vende, el adquirente no puede alegar desconocimiento sobre tal derecho y está obligado a transmitir la finca al optante si ejercita su opción
• Sin embargo, si el optante no ha inscrito su derecho y el titular de la finca la venda a quien desconoce la existencia del derecho de opción e inscribe su adquisición en el Registro, el optante sólo podría reclamar a quien le concedió la opción la indemnización de los daños y perjuicios que le hubieran ocasionado.

Si tiene una opción de compra o si va a celebrar un contrato para adquirirla, en Élite Abogados encontrará el asesoramiento que necesita y resolverá todas las dudas que le surjan adoptando la solución más conveniente.

Por Marta M.

¿Puedo dividir mi casa y vender una parte o unir mi piso con el de al lado?

Muchas familias ante el nacimiento de sus hijos se plantean comprar el piso de al lado si está a la venta  y unirlo al suyo y por otro lado cuando los hijos se independizan piensan: “¿Qué hago con una casa tan grande? Si pudiera dividirla y vender una parte…”

Opciones y requisitos

Pues bien, en España se admiten esta clase de operaciones (división, segregación, agrupación y agregación) sin embargo, es necesario, tras la reforma practicada en el año 2013 que concurran los siguientes requisitos:

• Autorización administrativa: A pesar de hallarse regulado por la legislación municipal la mayoría, por no decir todas, requieren una licencia para poder realizar estos actos como el de la división.
• Consentimiento  de los interesados: Los propietarios de los pisos que vayan a unirse o separase deben estar conformes en realizar tales actuaciones.
• Acuerdo de la Comunidad de Propietarios 

Requisitos del Acuerdo de la Comunidad de Propietarios

Como regla general, se necesita que los 3/5 de los propietarios de los distintos pisos y locales del edificio sobre el que vayan a recaer estos actos presten su consentimiento.

En primer lugar, a pesar de que no está recogido expresamente se viene considerando que es necesario que hayan prestado el consentimiento expresamente, es decir, no basta con que sean consentimientos tácitos en los que no han mostrado su oposición, sino que han que manifestar estar de acuerdo con tales actos.

En segundo lugar, se refiere el legislador a los tres quintos de todos los propietarios del edificio no sólo a los que hayan acudido a la Junta General en el que se haya tratado este asunto.

Excepción a la norma general

Sin embargo, frente a esta regla general en la que se exige el consentimiento de tales propietarios cabe una excepción y es que se reconoce la validez del pacto fijado en los Estatutos de la Comunidad en la que se haya acordado prescindir de tal acuerdo para realizar la división o agrupación de los pisos.

En conclusión, una vez que estamos decididos a dividir o agrupar nuestro piso, en primer lugar hemos de comprobar los Estatutos de nuestra Comunidad para conocer si necesitamos el consentimiento de los demás vecinos y a en todo caso solicitaremos la correspondiente licencia administrativa que autorice estos actos.

Si necesita asesoramiento jurídico acerca de esta cuestión, o de otras relativas a su vivienda (reclamación de la plusvalía municipal, cláusulas abusivas en su hipoteca, división del hogar común en caso de separación, etc.), contacte con nosotros, abogados expertos en derecho civil e inmobiliario.

Por Marta M.

La Excepción del Principio de la Fe Pública Registral. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

El Principio de la Fe Pública Registral se encuentra contemplado en el artículo 34 de Ley Hipotecaria. Según este artículo, «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.» Sin embargo, existe una Excepción al Principio de la Fe Pública Registral, que es el que contempla el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria: La excepción del Principio de la Fe Pública Registral

En efecto, lo que viene a recoger el mencionado artículo 28 de la Ley Hipotecaria, es una excepción del principio de fe pública registral por vía de suspensión o aplazamiento de los efectos de la fe pública registral  durante un determinado período, concretamente de dos años a contar desde la muerte del causante.

Y ello para el caso en el que un heredero voluntario o colateral obtiene la inscripción de la titularidad de la finca en el registro, y vende o realiza cualquier transmisión a favor de un adquirente o tercero. En principio, este tercero estaría protegido por el artículo 34 LH, si no fuera por la excepción establecida por el artículo 28 LH. Así, durante el mencionado plazo de los dos años, el tercer hipotecario correría el riesgo de que los herederos reales o forzosos impugnaran los actos de gravamen realizados por éste, así como las correspondientes inscripciones registrales, no pudiendo durante dicho plazo, por tanto, acogerse al principio de fe pública registral.

Según el Registrador de la Propiedad José Manuel García García, la aplicación del artículo 28 LH puede dar lugar a los siguientes supuestos:

“1. Que el título sucesorio se inscriba después de los dos años desde el fallecimiento: no tiene lugar la suspensión de efectos del artículo 28 LH.
2. Que el título sucesorio se inscriba dentro de los dos años desde el fallecimiento. Aquí a su vez pueden darse estos supuestos:
a) Que el heredero o legatario inscrito enajene la finca cuando haya pasado ya el plazo de dos años. El tercero hipotecario, en tal caso, adquiere en firme y se aplica el artículo 34 LH.
b) Que el heredero o legatario inscrito enajene la finca durante el plazo de dos años. Mientras transcurran estos dos años, el tercero hipotecario que haya inscrito y cumple los demás requisitos del artículo 34 LH no podrá adquirir en firme frente a reclamaciones del heredero real. Ahora bien, una vez pasados los dos años, sin que se produzcan reclamaciones, la adquisición del tercero hipotecario del artículo 34 LH deviene automáticamente firme. Por tanto, una vez transcurridos dos años, el heredero real o sus causahabientes ya no pueden impugnar la adquisición realizada por el tercero hipotecario del artículo 34 LH.”

En definitiva, transcurridos los dos años desde la muerte del causante cesa automáticamente la suspensión y quedan
plenamente protegidos los terceros hipotecarios, siendo inatacable su posición frente a cualquier impugnación. Por el contrario, si los herederos reales impugnan durante el plazo de dos años los actos de disposición realizados por el tercer hipotecario, éste perderá su adquisición y sólo le quedará reclamar los daños y perjuicios al heredero aparente.

Élite Abogados

El equipo de abogados civilistas de Élite Abogados es especialista en la aplicación de la Ley Hipotecaria, así como en Derecho Hereditario, asesorando a los clientes de manera efectiva para evitar posibles problemas derivados, por ejemplo, del artículo 28 LH.

¿Puedo comprar o vender un inmueble sin la firma del otro cónyuge?

En primer lugar, para determinar los requisitos necesarios para poder comprar o vender un inmueble sin la firma del otro cónyuge es necesario conocer su régimen económico matrimonial. En España la mayoría de los matrimonios se sujetan o a la sociedad de gananciales o a la separación de bienes,  por ello vamos a centrarnos en ambos, sin perjuicio de que puedan optar por cualquier otro admitido en el derecho común o en algunas de las legislaciones forales.

En el caso de la separación de bienes cualquiera de los cónyuges puede disponer (vender, donar, arrendar, hipotecar, etc.) sus bienes sin necesidad de que el otro preste su consentimiento.

Sin embargo, en la sociedad de gananciales hay que distinguir la naturaleza de los bienes, y es que en el caso de que fueran bienes privativos cada uno puede disponer libremente pero en el caso de los gananciales se necesita el consentimiento de uno y otro cónyuge para que el acto sea válido.

Por tanto, ¿Qué ocurre si un cónyuge dispone de un bien sin el consentimiento del otro cuando éste es necesario?

El legislador establece una regla especial y a pesar de que uno de los cónyuges no hubiera consentido la transmisión, el acto es meramente anulable produciendo todos sus efectos en tanto que el cónyuge cuyo consentimiento se hubiera omitido no inste la declaración de nulidad. El plazo para el ejercicio de esta acción es de 4 años y empieza a computarse o bien desde que el cónyuge legitimado para actuar conozca el acto o en su defecto desde que se disuelva la sociedad conyugal o el matrimonio.

Regla excepcional: El domicilio conyugal

A pesar de lo anteriormente expuesto, en el caso que se tratare del domicilio conyugal se necesita el consentimiento de uno y otro cónyuge cualquiera que sea el régimen económico matrimonial o la naturaleza de los bienes,  y en caso de no consentir uno y otro cónyuge el acto sería también anulable.

El Alto Tribunal a través de la Sentencia del 22 de mayo de 2006 dictó que en el caso de que se tratase de la adquisición de una vivienda por uno de los cónyuges para convertirse en el domicilio conyugal y fuese necesario la constitución de una hipoteca para poder adquirirla, bastaría el consentimiento del cónyuge adquirente sin necesidad de la conformidad del otro, debido a que tal hipoteca es condición sine qua non para poder adquirir la vivienda.

Élite Abogados cuenta con profesionales en derecho civil y de familia, que podrán asesorarle en cualquier cuestión relativa a cuestiones matrimoniales, así como tramitar de manera satisfactoria los procedimientos de divorcio y liquidación de sociedad de gananciales, ya sea de contencioso o de mutuo acuerdo.

Por Marta M.

El testamento vital: qué es y cómo hacerlo

El testamento vital (también llamado documento de voluntades anticipadas o instrucciones previas) es un documento por el que cualquier persona mayor de edad y con plenas capacidades puede expresar su voluntad sobre la asistencia médica que desea recibir en caso de que, llegado el momento, no pueda decidir o expresarse por sí misma.

A pesar de no ser una figura muy extendida en nuestro país, cada vez es más conocido el llamado testamento vital. De esta forma evitamos posibles conflictos o decisiones difíciles a nuestros familiares o allegados en un momento futuro.

Testamento vital y eutanasia

Este documento no debe confundirse con una solicitud de eutanasia, sino que recoge aspectos tales como el tratamiento médico que va a recibir el otorgante y sus límites, el destino de su cuerpo o sus órganos, e incluso designar un representante que procure el cumplimiento de lo señalado. En ningún caso las instrucciones podrán ser contrarias al ordenamiento jurídico, ya que de ser así no serán aplicadas.

Cómo otorgar el testamento vital

Con carácter general, y a pesar de las diferencias existentes según la legislación de cada Comunidad Autónoma, el testamento vital se hará por escrito mediante una de las siguientes vías:

• Haciendo una declaración ante tres testigos mayores de edad y no incapacitados, de los cuales dos no podrán estar vinculados al otorgante por matrimonio o unión de hecho, o relación patrimonial o de parentesco hasta segundo grado
• En escritura pública ante Notario, sin necesidad de asistencia de testigos
• Ante el personal del registro de cada Comunidad Autónoma
• Además, el testamento vital podrá anularse o modificarse libremente en cualquier momento dejando constancia por escrito

Una vez redactado, el documento puede ser depositado en el registro de voluntades anticipadas de la Comunidad Autónoma correspondiente, que a su vez está conectado con el Registro Nacional de Instrucciones Previas. De esta forma, el personal sanitario podría tener acceso al mismo si fuese necesario, independientemente del lugar en el que haya sido formalizado, asegurando así la eficacia de las instrucciones previas en todo el territorio nacional.

Élite Abogados cuenta con profesionales especialistas en derecho de familia, que le podrán asesor acerca de la mejor manera de otorgar su Testamento vital, en las provincias de las ciudades donde prestamos nuestros servicios (Bilbao, Logroño, Madrid, Barcelona, Vigo y Vitoria).

Por Marta S.

¿Son abusivos los intereses de mi préstamo?

En muchas ocasiones, ante la falta de liquidez nos vemos obligados a solicitar un préstamo a una entidad de crédito comprometiéndonos a devolverlo en el plazo y las condiciones que se hubieran estipulado.

Estos contratos bancarios son contratos de adhesión, en los que el Banco fija las condiciones y a los clientes no les queda sino la libertad, en la mayoría de las ocasiones, o de aceptarlos o de desistir del préstamo. Al tratarse de condiciones fijadas por los Bancos, son éstas muy beneficiosas para ellos en detrimento de las del cliente.

Antes las necesidades económicas, los clientes se ven obligados a firmar unos contratos a pesar de serles muy perjudiciales y con la certeza de que si su situación económica fuera otra, no accederían a ellos.

Es por esto, por lo que tanto el legislador como los tribunales, han estipulado una serie de límites que no se puede traspasar, pudiendo incluso dejar sin efecto las clausulas firmadas por el Banco y el cliente en el caso de que hubieran traspasado tales límites.

Una de las limitaciones a la autonomía de la libertad de las partes son los intereses de demora, aquellos que se devengan en el caso que el cliente se retrase en el cumplimiento de su obligación.

Sentencia Tribunal Supremo

Recientemente, el Tribunal Supremo a través de la Sentencia de 3 de Junio de 2016 fijó que el interés de demora no podía superar en 2 puntos al interés ordinario que hubiera sido fijado en el contrato, superando así el criterio del legislador recogido a través de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En consecuencia, para determinar si un interés de demora es o no abusivo, hay que atender al interés ordinario que hubiera sido fijado con la entidad bancaria en tal contrato en concreto, sin poder entonces establecer una regla general para determinarlo sino que hay que comprobarlo caso por caso.

Si usted considera que su contrato de préstamo puede ser abusivo, no dude en contactar con Élite Abogados, profesionales dentro del ámbito del derecho bancario, para poder conocer si incluye alguna cláusula de este tipo y presentar, en ese caso, la reclamación que corresponda para poder hacer valer sus derechos.

Por Marta M.